广东商业地产的“天量库存”危机依然待解

今年第一季度楼市的快速升温令不少地方的住宅去库存压力有所缓解，但在广东省，商业地产的“天量库存”危机依然待解。

世联行的研究数据显示，截至今年2月份，广东省各市的商业地产去库存均面临不同程度的压力，库存去化周期最短的要4年，最长的达36年半。按照商业用地40年的土地使用期限来算的话，当这些商业物业消化完时，土地使用也基本到期了。

为了消化商业地产的天量库存，广东省和一些省内地方政府都出台了相应的措施。在近日举办的2016年广东房地产市场景气分析会上，广东省房地产行业协会秘书长王韶透露，广东省国土资源厅已要求严控商业地产项目，在商品房和商业地产库存压力过大的地区，要减少甚至停止这类供地。佛山的南海地区也开始探索在一定条件的前提下，允许部分镇区的商服用地(即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地统称‘商服用地’)项目调整土地用途。

“广东省许多二三线城市的商业地产项目的去化压力确实大，消费力弱，那么多的存量根本没法消化。”广州一位商业地产开发企业高管对中国房地产报记者坦言，“除了广州、深圳，广东省其他城市的商业地产在未来很长一段时间都难以摆脱艰难的处境”。

“存量太大，消费力又不行，商业地产是做不下去的了。”

根据世联行提供的数据，截至2016年2月，广东全省21个地级市，商业地产去库存周期均超过49个月。其中，茂名和汕尾两地的商业地产库存去化周期均长达438个月即36年半之久。夺得去年广东全省住宅销售面积冠军的佛山市，其商业地产库存量也高达923万平方米，库存去化周期为155个月。深圳、广州的库存量分别为898万平方米和1299万平方米，去化周期分别为141个月、66个月。商业地产去库存压力最轻的东莞也需要消化49个月。

“截至今年2月底，广东省的办公楼、商业营用房的待售面积分别同比增长24.7%和14.5%，说明库存量还在增加。”王韶对中国房地产报记者表示，当前广东各地的商业地产去存压力都较大。

戴德梁行广州公司总经理黎庆文也表示，2015年末，广东省商铺的待售面积为887.9万平方米，大约是2015年总销售量的1.9倍。而2015年广东省商铺销售面积为479万平方米，同比下降2.4%。“过去5年，广东省的商铺供应量都明显高于成交量，这样大的库存量不是一两天形成，而是这几年以来长期供过于求积累的。”黎庆文介绍，2015年广东全省新开优质购物中心36个、近300万平方米，而2016年仅在珠三角九个城市要开业的购物中心数量，就是2015年的2.4倍。

广东的写字楼物业高库存风险也不容小觑。戴德梁行的研究显示，截至2015年年末，广东省的写字楼物业库存待售面积220万平方米，大约占2015年总销售量的70%。对比2015年珠三角各城市的办公楼“施工面积”与“全年销售面积”可以发现，在中山、佛山等部分城市，在建的办公楼面积已经远超出当年销售量的10倍。黎庆文认为，优质产业主要集中在一线城市，这些产业从一线城市向二三线城市扩张需要时间，目前来看，二三线城市办公楼的开发、发展是快于产业引进的，未来去库存压力很大。

“佛山、珠海、湛江等二三线城市的商业地产项目都挺惨的。”广州一位商业地产开发企业高管对中国房地产报记者透露，除了上述三地，据其了解某商业地产开发商在东莞、南海、江门等地的项目已经“半死不活”了。“存量太大，消费力又不行，商业地产是做不下去的了。”

“沈阳目前有4200万平方米的购物中心，人口才825万，人均面积已经超过5平方米了。”在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，商业地产去库存压力普遍存在于全国的二三四线城市，商业地产的供需失衡与地方政府过量、不科学供应有很大关系，去库存单靠市场行为很难奏效。“四川、云南、河北、福建等省都出台了相应的措施，允许‘商改住’，从目前看来，对商业地产去库存还是有帮助的。”实际上，广东省也在探索相应的去库存政策。今年1月18日，广东省国土资源厅便要求各地合理编制2016年国有建设用地供应计划，尤其是严控商业地产项目。2月28日发布的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》提出，在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间。对领取商品房预售许可证超过三年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业等。

3月底，佛山市南海区区长郑灿儒在一次会议中表示，南海区的去库存压力较大，特别是商业地产。到去年年底，南海商品房库存为748.69万平方米，其中约357万平方米是商业地产。他透露，未来将考虑让东部三镇(桂城、大沥、里水)的商服项目，在符合一定条件前提下，可调整土地用途。

“在商业物业饱和、但公寓市场仍有需求的地区，也可以考虑允许企业更改土地用途。”黎庆文建议，地方政府可以考虑放松办公楼、公寓等产品的出售条件。例如一些城市总部经济的办公楼用地规定五年内不许散卖，未来可以尝试在某种程度上放开一些，以激活市场活力。

广州同创卓越房地产公司总经理赵卓文也认为，政府应该主动做一些调整和让利，帮助市场库存的去化。以广州的琶洲区域为例，近两年提出做电商总部的新定位，在地价上给出很大折扣，“如果琶洲按照正常的写字楼土地市场价格出让，地价可以卖到2.5万元/平方米左右，现在做电商总部的地价只有1.3万至1.8万元/平方米。”另外一个值得参考的案例是番禺万博地区，政府出地引入投资商投资，统一经营、统一招商。“很多地方政府都希望赶快把土地卖掉，但他们没有拿出一块地来大家一起出租、经营。其他城市也可以尝试做类似的探索。”“关键是政府要控制住不断卖地的冲动，不能为了吸引企业落户、增加税收就不顾市场需求，不断出让商业土地。”上述一位受访的商业地产开发商如是表示。

“很多城市的小区规划中，商业面积配比还是很大。市场的真实情况是商铺价值不断往下掉，但政府规划部门并没有尊重市场行为，还不断新增供应，导致库存量持续上升。”广州一位房地产行业内人士也认为，虽然广东省国土资源厅要求严控商业用地的供应，但不少城市依然我行我素。

“地方政府很积极地想通过租金反哺等措施培育创客空间，来消化商业地产库存，但在产业发展基础薄弱的基础上，企业都反映做得很辛苦。更改土地用途是最直接的方法，但也无法做到完全的利益平衡。”