连平：房地产和宏观经济回暖是比较密切的

（本文为交通银行首席经济学家连平 城市观点论坛上海行发言整理 未经本人审阅）

连平：各位来宾，大家上午好。

很高兴有这个机会来城市观点论坛上海行，跟大家做一些交流。其实我在开会之前交流已经开始了，刚才和几位地产界的大佬，一起做了一些交流。给我的题目，刚才主持人说了，是“宏观经济回暖和房地产的走势”。因为时间比较短，半个，我想我就不再用PPT来解释了，主要是说几个观点。

第一，我想说说房地产和中国目前宏观经济回暖是比较密切的，尽管我们说目前宏观经济运行还谈不上开门红，但是确实在很多方面出现了一些转暖的迹象，这个迹象包括投资，包括出口，出口在三月份数据还不错，但是也有基数等各方面因素的影响，四月份比较平稳，消费也算比较好。另外从工业企业，尤其是规模以上工业企业的利润来看也有改善，等等，还有包括一些预期的数据，比如说像PMI这些数据，也有一些积极的改变。

那么，梳理一下所有这些数据中，最亮点的数据还是投资，固定资产在今年一季度出现了反弹，这个是最近几年来很少出现的。14和15年第一季度的投资，说的严重一点是悬崖式的下跌，一个季度跌了好几个百分点，但是2016年一季度，投资却出现了向上的态势，虽然幅度不是太大，但是一改最近三年来年初投资大幅度回落的态势，这个应该引起高度重视，我们分析了一下这个中间的什么因素影响。我们知道固定资产其中四大块，房地产、基础设施建设、制造业和其他。其他就包括了第三产业等等。那么第三产业相对还比较平稳，制造业一季度的投资是回落的，只有两个投资是上升的，一个是基建，一个是房地产。那么基建和房地产在整个投资中间事实上占比并不高，高的是第三产业和制造业。

但是，这两者加在一起，也有40%左右。基建投资其实最近这几年，每年的第一季度基本上是回升的，但是后面就跟不上了，有连续几个季度的回落。今年也没有例外，基建投资也是反弹。但是，我们仔细分析一下，前些年，基建投资每年在第一季度都是反弹的，但是每年第一季度的固定资产投资却是出现了大幅度的下滑，说明基建投资的影响还不足以整个改变固定资产投资的走势。谁对他的影响最大?

房地产投资。去年底房地产投资降到了1%，今年一季度我们本来的预期是可能投资出现反弹，但是没有想到反弹的幅度比我们预期的还要来的高。我们是属于市场上还比较谨慎乐观的，但是结果我们看到，第一季度出现了房地产投资回升达到6%多一点，当然这也有去年的一些基数等各方面因素的影响。总的来说，这个反弹是出乎市场的预料的。我们在把最近这几年整个投资运行的状况，根据我刚才讲的再做一个梳理以后就发现，投资在今年一季度能够出现反弹，有基建反弹的因素，但是决定性的因素还是房地产。因为前两年基建投资每年年初第一季度也都是反弹的，但是却没有拉动固定资产投资出现反弹，甚至于没有出现固定资产投资保持平稳的态势，每年第一季度固定资产投资照样是不客气的向下走，但是，今年出现了向上走的态势，我们说，主要还是房地产投资影响，而且房地产投资回升的幅度相对大一些，6%多一点。

因此，我们说，这次一季度出现了许多转暖的迹象，跟房地产投资出现明显的反弹可以说是密切相关的，应该说是后者是前者出现明显回暖迹象的第一因素。可能总体上大家都认为，房地产对整个国家的经济运行关系是非常密切的，这个没有异议，但是很具体的讨论他对投资的影响，我想确实是需要有一个比较明确的概念的。如果说再把这一点放开去看最近这几年的运行态势，同样也会发现，由于14年和15年，尤其是14年到15年初，房地产整个态势，包括投资下行，包括房地产成交，14年以后就萎缩15年第一季度是成交萎缩的一个低点。其实，对宏观经济的运行压力非常大。

我们去看看2012年和13年，整个经济运行总体还比较平稳，多少，7.7%，12年是7.7%，13年也是7.7%，平稳，所以管理层也比较有信心。但是我们仔细看，这段时间的平稳，房地产总体来说比较平稳，12年的成交不算大，但是投资还可以，13年房地产成交非常活跃，我印象比较深的是13年整个成交平米来说比较多，而且从银行来说，投放的按揭贷款，13年也是相当多的。也就是说房地产的平稳，宏观经济就平稳。14年以后就不行，成交迅速萎缩，投资迅速下行，整个宏观经济的压力就比较大，一直到15年，政策出台，投资开始活跃，但是这个活跃的程度，成交的量还不足以对宏观经济运行带来很大的影响。真正出现相当有力度的成交，以及投资回升是2016年的第一季度。所以我想，毫无疑问，中国的房地产问题很多，需求方面有许多制度性的因素，需求被扭曲，供给方面，也有许多制度性的因素，使得供给方面也迟迟得不到很好的调整，也有很多不合理的方面，也有很多扭曲。但是，房地产对宏观经济的影响，这一点也是客观的事实，是谁也抹杀不了的。

我们未来的政策是解决问题，而不是对目前的实际状况视而不见，我们要看到这样一个实际状况，然后有针对性的采取一系列措施来进行调节。鉴于宏观经济和房地产之间的密切关系，或者说房地产对宏观经济有非常重要的影响的角度来看，事实上，政策一直是比较谨慎的，在目前这种情况下，可能未来的政策要改变过去的一些态势，我刚才看了这个材料里面，有一位房地产大佬说的，房地产不需要支持，但是你只要不打压就可以了，就不错了。大概意思是如此。恐怕今后不一定是这样了。因为过去多少年来，基本上房地产行业他的遭遇是政策打压，因为过去长期以来的一个特点就是整体上基本供不应求，当然供不应求是由供应和需求很多方面扭曲所造成的，市场出现了一个特点就是整体上供不应求，绝不是严重的供不应求。这个市场采取了很多政策措施进行打压，往后，大家想还有没有这样持续不断打压的可能呢，局部有可能出现，整体有没有可能呢?政策会不会未来对房地产市场投鼠忌器呢?这是一个问题。所以我想引出第二个话题，就是对当前市场整体供求关系的一个认识。

从现在来看，已经逐渐改变了，或者说基本改变了过去长期以来整体上供不应求，局部是严重的供不应求的状况，这种状况在现在来说，我们看到库存压力非常大。

这说明什么，整体供给是非常大的，而需求跟不上了。所以，才有了今年年初以来说的，要去库存，房地产去库存这个口号，可能是多少年来第一次提出来，过去基本是供不应求，好些地方是严重的供不应求，那当然不需要去库存，再仔细看看2013年以前的房地产库存，总体是比较平稳的，或者说还算合理。尤其是2013年以后的状况，就发生了明显的变化，库存大幅度增加，尤其是14年到15年。现在的状况，改变了过去我们说的供求关系的特点，现在变成了整体上是供大于求，但是局部地区出现了供不应求。供不应求是局部的，整体还是供给大于需求的状况。所以，才提出了去库存。

问题是刚刚在一季度提出来说去库存，不久主要的几个城市，还有少数的二线城市，房价开始出现大幅度的上升，或者说酝酿着还要进一步的大幅度上升的状况。现在在市场上就明显出现这种观点分歧，信号比较混乱，一边说还要去库存，一边说这边要控制房地产的泡沫。所以人们对市场的看法逐渐的模糊起来。

我觉得，还是要把握住一个整体的形势，依然是库存很大，全国的形势总体来说，还是供给大于需求，去库存依然还是一个主基调。但是，个别城市的房价上升是由于当地的区域性市场供求关系的特点，这样是可以通过相关的政策，有针对性的一些政策来进行调节，才能保持一个基本的平衡。

现在看来，我们说，供给方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲，所以这样就容易导致局部的一些市场，即使是出现了一定程度的平衡，也是在政策强力打压下才能形成的。所以市场真正的作用在其中发挥的比较困难。我们通常说市场经济有自己的规律，自己经过一段时间可以进行调整，但是目前在各种政策强力影响下，这种市场供求关系会受到进一步扭曲，这是我们往后更担忧的问题。

但是这一点，供求关系的特点，以及我们前面所讲的宏观经济跟房地产之间的紧密关系，从这两点去看，目前市场整体运行，未来政策可能会是一个什么动向来说的话，具体说，政策总体会怎么样，我认为不必担心整体政策将来会采取对房地产进一步打压，就像过去一样，过去我们改了他的特点。毫无疑问，过去总体上政策的特点就是打压打压再打压，在这之后，至少2016年，在政策总体基调说不会延续过去的态势，局部可能会做一些调节，也会有一些比较严厉的举措。但是对全国整体市场来说，由于去库存依然是主基调，但是房地产在大的方面，还会保持目前比较平稳的态势。因为他还是希望通过房地产政策的相对宽松，加上金融的支持，来解决库存的问题。或者说把这个库存问题能够控制在一个相对比较合理的水平上。我觉得这个是未来的一个政策基本导向。

第三个看法，对未来房地产市场的看法，比如成交和价格，大体来说，成交从目前来看，毫无疑问，一季度的成交，如果从这个季度成交的规模来看，不讲增速，不讲希望，就讲这个总体规模，很可能是2016年中间，也是最近几年中间成交量最大的一个季度，往后可能要继续维持这么高的成交规模是有不少困难的。一个一线城市和部分的二线城市已经采取了措施进行了调节，加以控制。再说，由于后续会有政策出台，就是原来有预期的，在这个预期下面，需求会提前行动，很多需求在一季度，迅速的被提前释放出来，这样往往有些需求在二季度以后就跟不上了。

因此，出现一线和部分二线城市在政策调控下面成交有明显的回落，这种可能性还是比较大的。但是，成交回落不等于价格也同样的回落，我们知道，因为在这些一线城市，包括上海，还有一些二线城市，尤其是一线城市，库存已经是捉襟见肘，如果不加大投资力度，未来整个供求关系还是处于一个偏紧的状况，就会比较容易导致房价上涨。所以在这种情况下，我们说未来的运行态势，价格要在这种情况下出现大幅度的回落，几乎是不可能的。可能会有一些波动，小幅度的回落，或者是原来涨的过高了短期内跳的太厉害，适当的做一些回调，但是真正要出现价格明显是一个趋势性的回落，或者是一个明显的阶段性的回落，这个可能性都不大。当然了，是不是一个好现象，作为一个价值判断，我觉得是另外一个问题，或者说我们在这个中间可以看到局部的一些泡沫，局部的房价上涨的不合理性，等等这些问题，确实是未来整个政策和制度要加以认真考虑的。

但是，趋势来看，成交虽然不会出现新的量，再爆出新的天量，但是也不会出现大幅度的急剧的回落，因为整个全球的房地产来看，一线和二线城市占的比重还是不高的，比如说，从去年的成交面积来看，其实一线城市是占了不超过5%，加上二线城市，总共来说不会超过四分之一。全国主要成交的75%以上的面积还是三线和四线城市。所以说，即使一线城市以及部分的二线城市成交短期出现明显的回落，但是由于全国的整个房地产市场政策还是比较宽松，支持的方面依然是主基调，所以我们认为成交会有波动，但是不会出现急剧的大幅度的持续的回落。2016年可能总体来说，他的成交不会比2015年差。价格来说，政策是宽松的，金融是支持的，从整体目标来看，还是希望去库存，如果这样的话，一二线城市受到一定控制调节以后，他的房价上涨会被控制住，或者说有一定程度的调整。但是全国的房价总体上继续回升，这一点，我觉得是一个大趋势。我们也去看了全国很多城市，包括不少省会城市，其实房价总体还是比较正常的，比较平稳的，比如七八千一个平米，差不多一万一个平米，总体上还是属于政策合理的范围之内。当然，这样的城市在中西部地区比较多，沿海基本没有。这也反映了中国经济的特点，中国经济从财富来说，从高端人士来说，从收入高的发展趋势来看，集中在沿海地区，这是很正常的，所以他是一种房地产作为耐用消费品的，可以说是一个家庭中间最大的最主要的耐用消费品，和财富之间是有一个非常密切的配比关系的。

我们说，作为上海这样的一个城市，他的房价，拿上海本地的收入，居民的收入来进行比较，我觉得没有太大意思，这样比较说上海的泡沫多大，意思不大，不是说上海的房价没有泡沫，而是看这个问题需要放到全球的角度，需要放到整个收入水平持续不断增长，尤其是高端人士，还有放到全国的收入差距的扩大，两极分化这些角度观察，如果那样观察的话，可能会比较平静的来看这个上海房地产价格。我同意这样的说法，房价高的地方，不见得就一定有很大的泡沫，房价低的地方，不见得就没有泡沫。我们有很多三四线的城市，房价不高，但人口已经在减少，本来房子造的已经偏多，你说这个地方是有泡沫还是没有泡沫，看这个问题可能需要放到更大的角度观察。

我们认为，未来一段时间，2016年，剩下的几个季度，整个成交会有一些波动，价格也会有一些波动，但是总体态势，成交保持一个大概的平稳，这个还是可以期望的。东边不亮西边亮，因为他有明显的差异化、多元化的格局。第二个，就是价格来看，同样也会呈现这样的一个特点，就是说，少数城市可能会受到调控，会有一些波动，但是从大部分的城市来看，总体趋势，这个房价还是继续向上的。至于会不会在未来出现，我们说去库存，库存太高，本来大家担心的是房地产会崩盘，有人说崩盘，今年一季度的时候，有人说要崩盘了，房价会持续大幅度的下跌，可能会腰斩等等判断出来了，所以我说，才说去库存，有人就说房价要大幅度下跌，结果少数城市房价又起来了，给这些看空人士浇了一盆烫水。从当前的运行来势来看，尽管是改变了前些年的整体运行态势，前些年基本是不断的打压，现在这个周期，应该说格局发生了明显的变化，最重要的，一个是库存总量很大，第二个是差异化明显显现，所以未来的运行周期，应该不会像过去这样大起大落。可能会相对趋向一个平稳的状态，至于出现房价大幅度的回落、腰斩，至少短期内，两三年内是看不到这个可能性了。当然原因很多，还有涉及到供给和需求方面的扭曲，土地制度、税收制度、房地产相关的调节政策等等一系列方面，还存在许多问题。待会儿有时间继续再聊，我就先说这样几个观点，供大家参考。谢谢。