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珠海“双限令”下楼市百态:存量不大 也不急着卖

发布时间: 2016-10-24 14:35:41

来源: 珠海特区报

分类: 政策法规

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10月6日,珠海出台了限购、限贷令,市场发生了什么样的变化?记者走访市场了解到,当前很多处于尾盘销售的项目价格依旧坚挺,有的甚至价格有所上涨。但售楼员都表示存量不大,也不急着卖。而刚需盘由于抓住了当前市场上真实有效的客户,走货速度也较快,但已经没有上半年开盘即售罄的速度。除此之外,即将全新入市的楼盘也面临着限购导致客户流失的状况。不少楼盘定位投资、度假,客户多属外地人及投资客,而这正是本次限购首当其冲受到打击的对象。

尾盘

来访量下降幅度明显 自然销售价格坚挺

本周,记者走访了珠海多家楼盘。由于正逢工作日及雨天,当天记者只在某个楼盘遇到一批客户,其余楼盘无一个客户。但自10月6日限购后,多家楼盘负责人都反应,来访量下降幅度非常明显。

记者首先走访位于航空新城的保利时代项目。售楼员告诉记者,之前项目在5月及9月都是开盘即售罄,但部分客户由于筹不到款最终毁约,因此剩余一些尾盘。当前剩下的量不多,只剩20套左右。

此外,售楼员还透露,9月底开盘时该项目均价为2.22万元/㎡,但当前剩余的单位价格都涨了一千元。就在记者疑虑为什么限购后价格没有下降时,售楼员称:“珠海当前库存量很低,我们剩余的货量不大,因此并不急着走货。”

记者也了解到,截至9月底,珠海楼市待售面积为163.39万㎡,这其中住宅待售面积为81.94万㎡。


此后,记者又走访了斗门的两家楼盘。某楼盘同样剩余20套左右的尾盘,价格在1.6-1.8万元/㎡之间,价格与9月份维持不变。售楼员透露,限购后售楼部人流量确实有明显下降,且至今未成交一套。“很多人因为限购失去了购买资格,还有一些则是因为限贷,导致原先准备好的资金不够付首付。”

但售楼员也很肯定珠海房价不会下跌。“当前很多开发商都已经提前完成全年的销售指标,因此第四季度他们已经没有销售压力。”

西区某楼盘负责人也告诉记者,他们楼盘已经超额完成全年任务,因此剩下的单位属于可卖可不卖的状况。

全新入市盘

入市或会低价 给予市场信心

唐家湾某全新楼盘参加了报业国庆房车展。当时记者询问售楼员预计开盘价格,售楼员表示,价格尚未公布,但预计在3万元/㎡左右。

随着10月6日限购,该项目受到很大影响。“我们客户以投资、度假为主,外地客占很大比重。国庆期间有1000个客户进行了诚意登记,但现在估计有500个失去了购买资格。”

除此之外,售楼员还透露,此次项目推出约两百套房源,当前认筹量大概一百出头。此番记者走访售楼部再次询问,开盘价格是否比原先透露的3万元/㎡要低。售楼员表示,当前价格未公布,自己也不敢报价。“我只能说,到时价格可能会有惊喜。”


四季度,珠海尚有多个全新楼盘要入市。比如,华发旗下有华发绿杨湾、华发依山郡,龙光则有龙光玖龙府。这其中,华发依山郡建面达到26万㎡,套数为三千多套。大家地产全案机构董事陈志指出,下半年将要开的这几个全新楼盘,周围均没有足够的刚需人群,在当前的市场状况下,必须在量价之间寻找一个平衡点。

“上半年市场很火爆,因此开发商得以在高价的基础上还实现日光盘。但随着限购来临,开发商必须在量价之间寻求平衡。这就看开发商的心态了。”陈志说,“上述楼盘拿地都在9个月之前,因此以低于市场价实现利润并不难。比如,龙光玖龙府拿地价6730元/㎡,卖到1.8万元/㎡都有钱赚,而周边项目价格都2.3万元/㎡以上。而全新盘在市场低点时多要低价入市,才能给与下一波入市的客户信心。”

记者也了解到,在2011年限购及2014年信贷收紧的阶段,不少大盘都采取了低价走货的策略。比如,招商花园城二期在2011年入市时起价八千多,雅居乐在2014年5月中山全线65折等等。

刚需盘

仍能走货但销售率下降

10月6日至今,珠海仅有万科城一个项目开盘。该项目在8月份已开过一次盘。由于万科的品牌效应,加上楼盘定位自住型刚需盘,几乎是主城区最后的刚需盘,因此此前项目开盘都是一扫而空。

在上周末,万科城推出267套房源,均价约为2.8万元/㎡,起价约2.6万元/㎡。这个价格比8月份的开盘价2.45万元/㎡涨了数千元。该楼盘的代理公司称,截至本周一,该项目销售率已达85%。记者以购房者身份走访售楼部时,售楼员也询问记者,能否在当天就下定,因为隔天看好的楼层就有可能被挑走,算好价格就没有意义了。


陈志指出,限购令出台后,珠海的成交量大幅度下滑,此时成交的基本是真实的居住需求。能够大量成交的项目,也多是项目本身比较,并且周边有大量真实刚需储备。

但陈志也指出,万科城此前开盘都是一扫而空,本次销售几天依旧有剩余15%左右的货量,说明市场确实受到了限购的影响,客户信心出现下降。此次锁定目标客户之后,后续的销售会有一定的压力。

客户反应:

短期投资客抛盘 中长线投资客依旧看好

在保利时代项目,记者遇到王先生一家三口。王先生此前已有丰富的投资经验,在保利香槟开盘时,王先生就买了一套。今年5月份,保利时代第一波开盘,王先生也以1.6万元/㎡的价格入手了一套。当记者询问到是否担心限购导致价格下跌时,王先生立即回答,调控这么多次,价格从来没有跌过,反而是每次一犹豫,价格就往上涨。

李小姐此前也有投资房产的经验。在2011年限购以后,她就瞄准了部分迅速降价的项目出手。在她看来,每次调控都会导致一些项目开出低于市场的价格,因此是不错的捡漏机会。当笔者询问此番有何行动时,李小姐回答:“逢低买入。”


但与此同时,近期市场上也出现了一些恐慌性的抛盘。部分客户此前通过关系从开发商拿到允许更名的房源。这些房源规定先交一定数额的定金,并且在限定时间内放出。随着限购限贷令出台,很多客户失去了购买资格,还有大量客户陷入观望。因此,这些允许更名的房源都很难寻找到下家。

林先生此前在横琴拿到了三套房,预计出手后能够赚到20万的差价,但限购后他急忙寻找熟悉的代理公司帮他出货。“现在不敢想赚20万了,能赚几万就谢天谢地了。”林先生说。

在记者的朋友圈里,也有某代理公司工作人员在出售某未开盘的楼盘,且成交条件极为诱人。“无需更名费,低于楼盘开盘价出售。”

此外,笔者本周在斗门某楼盘踩盘离开后,门口保安拉住了记者,透露他朋友手上有一套更名房,低于当前楼盘的售价数千元。“他是8000元的时候拿的,现在1.3万元/㎡出,但售楼部售价要1.6-1.8万元/㎡。他都赚到5000元/㎡了,所以想在低点赶紧出掉。”保安告诉记者。

记者走访多家中介也了解到,随着新政出台,市场上短期投资客抛盘数量增多。

陈志指出,每次调控出台,首先受到影响的便是这些短线投机客,而中长线投资客由于看好市场,手头也不缺资金,因此不会急于抛盘。而短线投资客抛盘,对于市场也会造成一定冲击,最起码,市场整体涨价幅度得到有效的遏制。

责任编辑: chenliang

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