政策出台成交量下滑 房价松动临界点到来？

新房月成交8000套被认为是市场兴衰的分界点，如果这种行情持续3个月，房价下调将成为大概率事件。楼市调控政策出台后，新房、二手房成交量均出现下滑，业内分析，这一局面仍将延续。量变引发质变，交易量的显著下滑已经影响到房价，新房市场价格涨幅明显放缓、区域稳定，二手房价格已出现松动迹象。业内人士预计，成交持续低迷将导致房价松动，届时二手房价格将提前步入下行通道。北京记者了解到，作为新政后门头沟首个拿证项目，绿城西山燕庐的成交均价仅为5.5万元/ 平方米左右，低于市场预期。

门头沟新盘低开“我们项目10月21日开盘，一下子推出了5栋楼，目前剩余少量的三居室，到10月底前购房可以优惠40万元。”西山燕庐的销售人员向记者表示。而此前该区域的翡翠长安成交价在5.6万元/平方米，金地华辰的价格在5.3万元/平方米。记者了解到，西山燕庐拿地价格要比翡翠长安和金地华辰略高。

同时记者了解到，11月翡翠长安预计推出新盘，目前销售透露的价格与一期基本持平。据机构统计，11月北京住宅市场预计有13个项目入市，其中包括华润昆仑域、绿地·海珀云翡等7个纯新盘，以及包括万科翡翠公园、金地未未来等在内的6个老项目后期。在预计入市的项目中，房企对于定价显得更为谨慎。

事实上，市场存货以及未来供应不足是新房市场价格稳定的重要原因之一。资料显示，2016年住宅库存量已连续5个月处于不足6.5万套的低谷。另外，2016年前10个月出让的住宅用地当中，包含纯商住宅的仅7宗，纯商住宅面积仅42万平方米，按照套均100平方米计算，未来新增供应量仅4000余套。

行业人士评论称，尽管楼市调控政策出台，但新房市场仍处在供不应求的阶段，因此新房市场价格不会出现大幅震荡的情况。

二手房价现松动“我现在东北放假呢，店里也没生意，现在全是租赁客户，我们也想着让业主降价呢。”北京一家中介门店的店长向记者表示。

在北京楼市进入存量房时代的情况下，二手房市场作为楼市风向标的说法显得更有说服力。9月30日，北京楼市调控新政出台后，市场普遍预计新政对楼市的影响会首先波及到二手房市场。记者走访发现，新政出台将近一个月，北京二手房市场价格已出现松动。

实际上，记者走访的多个区域中也存在诸如上述房屋下调售价的现象。但是，二手房在售房屋价格下调目前并非普遍现象。东三环某中介门店经纪人告诉记者，“降价的房源仍有限，且多以大户型为主，新政出台后对大户型房屋冲击较大，业主若想快速售出房屋，下调价格是最直接的方法。目前，大量降价抛售的局面并未出现，但是从近期业主委托出售房屋的报价以及业主对房屋价格预期来看，价格开始出现松动迹象，以往几个月"坐地起价"的现象已经难以见到”。

另外，从机构统计数据来看，北京二手房下调报价的房屋占比开始增加。业内人士称，房价在成交量下调1-2个月后会有明显松动可能性。特别是当下楼市投资需求比例高的情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

市场成交下滑明确“9·30”新政出台后，市场开始回归理性。暂且不论价格走势，成交量的下滑却是不争的事实。

从新房市场来看，新政出台后成交量连续三周处于低迷，10月截至23日，北京市商品住宅共成交5855套，成交面积61.03万平方米，相比上月同期分别减少38%、33%。二手房市场也是如此，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月中上旬(1日-20日)，北京全市二手住宅共网签1.24万套，与9月中上旬相比下降了25.9%。

与网签数据相比，新房售楼处以及二手房中介门店的“冷清”也反衬着市场成交的下行。记者走访发现，曾经拥挤的售楼处，如今看房客户却寥寥无几，甚至部分售楼处给员工放了假，只留几个销售人员值班;二手房中介门店情形也相差无几，曾每天都在带客户到处看房的经纪人，也难得有了清闲。

房价松动临界点来临?

在调控政策影响下，市场成交量开始下滑，但对于购房者而言，更关心的依然是房价。从目前市场情况来看，二手房价格已有所松动，新房价格较为平稳。然而，对于房价松动临界点是否已经到来，目前市场仍未有定论。

“新房月成交8000套是市场兴衰的临界点”，一位从事房产交易多年的业内人士表示，从目前新房市场成交量来看，本月很难达到8000套，预计未来几个月新房成交量仍会持续低迷，若成交连续3个月不足8000套，那么房价也会相应进入下行通道。

亚豪机构市场总监郭毅认为，新房市场价格会趋于稳定，暂时不会出现下调。首先，尽管成交量下滑，但对于新房市场来说，依旧是供不应求的局面，因此，开发商没有动力去降价。其次，近年来开发商拿地成本较高，也制约房企很难对价格做出较大调整。此外，从房企运营角度考虑，目前房企并不缺乏资金，经过今年一年的高速去化，房企积蓄了较多资金，因此没有必要对价格做出大幅调整。

对于二手房市场而言，因为是由小业主决定市场走向的自由化市场，部分房屋会出现价格下调现象，但目前市场观望情绪浓厚，大规模降价的局面暂时不会出现。不过，若成交量持续下滑，二手房价格的下调也难以避免，尤其是之前价格涨幅较高的区域。