房贷最优解，这样还房贷还能赚！

房贷是买房绕不开的话题，那怎么还房贷就最合算呢?

先说结论，还房贷本质上也是一道数学题，最优解有且只有一个：30年等额本息。

跟叔算笔账：假设叔贷了一笔154万的房贷，不考虑公积金，不考虑打折，按照商贷率4.9计算。

为什么?

1.更安全，等额本息安全系数相对较高。

一般家庭买房，首付就是一个不小的开支，一旦交出去首付，资金比较紧张，等额本金一开始就要比多还2千多元，势必会造成资金的进一步紧张。

更别说在年轻人在还贷的时候，可能会碰到换工作等突发情况。

只有到了第135个月的时候，那个时候等额本息，等额本金还款力度才能相等。

这已经11年过去了，你也从一个青年变成了中年。

2，如果有可能提前还款考虑，等额本息优势更大。

举个例子。

选择1：每月还款10566元;

选择2：每月还款8273元，但可以选择性地多还2千;

很明显，选择2更划算，因为主动权掌握在自己手里。(提前还款一般一年之后是没有罚息的)

3，我们再加上投资回报的收益。

我们选择等额本息还款，每个月资金可以多动用2千元，我们把这笔钱拿去进行投资，或者理财，这个时候只要投资回报>房贷利率4.9%，我们就是赚到的。

也就是叔30年的复合年化收益率都大于4.9%。

收益率大于4.9%，这还是个事?

市场上有太多固定收益类产品的年化收益率高于4.9%。无风险回报(5年期国债收益率)

都大于5%。

这还有什么难选的?

如果把每个月少还的钱建立一个房贷基金，进行复利投资，30年后，这个基金的规模一定会大于等额本息多还的26.7万利息。

总结一下，房贷的最优解就是：尽量降低首付比例，30年等本息还款。

相信有人还会问是否应该提前还款?我个人的答案是，如果能做到大于房贷利率的长期投资回报。不建议提前还款

适合提前还贷

1、如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，提前还款比较划算;

2、如果是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款;

3、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信对你一定有帮助;

4、想还清贷款作抵押的，或者还清贷款撤抵押卖房的，没啥说的必须还;

5、死活不能欠银行钱，不管是家里人催还是自己强迫症，早还早省心。

不适合提前还贷

1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)

目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。

相反，进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。

2、等额本金还款期已过1/3的

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。