区域楼盘详解 2017通州普通商品住宅地块零供应

腾讯房产北京站暖心策划【城市力量·2017楼市白皮书新房篇】第二章——购房区域解析之通州篇

东至日出潮白的水光潋滟，西到院寺晚霞的暮鼓寒潭，南及碧波灵秀的羊肠十渡，北临山舞银蛇的素裹重峦，北京各个区域都有他们的不同，置业购房面临着很多的选择，但归根结底还是总价与区域的挑选。腾讯房产北京站购房区域解析从商圈交通规划、区域成交特征、未来供地情况等方面逐步详解各个区域购房特点，让您晓全局，谋一域。

提起通州人们首先想到的应该就是通州的华丽蜕变，从卫星城、重点新城到城市副中心的演变。

2017年12月20日起，北京市级机关行政部门率先向副中心启动搬迁。中共北京市委、市人大、市政协“三套班子”将在年底前完成搬迁工作，北京市纪委、市监察委等将第二批搬迁将在明年底或2019年初之前完成。围绕首都行政核心迁址，所有资源也将进行重新配置，带动整个新区的发展。

成交——成交量仅倒数第五但均价高于平均价

据腾讯房产最新数据统计显示，2017年1-11月通州区域住宅整体成交量为1085套，在16个行政区中排倒数第五位，占北京整体成交套数的4.21%。在成交面积和成交总额方面，通州区域整体不尽如人意，16.86万平方米的成交面积，
位列16个行政区的第10位，85.22亿元的成交总额，位列16个行政区的第9位。成交均价方面，通州区域50538元/平方米成交均价，与北京市成交均价43415元/平方米相差不多。

北京各区新房成交均价分布图

特征——2017年新增供应套数居首

通州区域2017年1-11月新增供应套数为4140套，此项数据位居北京16个行政区域之首，占北京市新增供应套数整体的18.3%，其中占量最高的就是自住房、两限房、回迁房和限价房。而通州区域的存量套数也排在了16个区域的第二位，以6780套仅次于朝阳区的7903套。虽然今年的成交不太理想，但是未来还是占有优势。

新房——27个在售待售项目

通州房源物业类型分类、房源分布、集中供应板块是一个什么样的情况?让我们一起来看下。

据腾讯房产新房数据库显示，通州目前有27个在售待售新房项目(70年产权的住宅和别墅产品)。主要集中在通州新城、八通线沿线、中央别墅区东、亦庄、台湖、朝阳北路和其它等板块，其中通州新城板块集中了北京唯一的一种物业类型——商务型公寓，而其它板块则以住宅和别墅为主。

从项目的房价来看，1/4项目暂未定价，定价项目中有13个位住宅产品，5个别墅产品，另外还有2个商务型公寓产品。其中住宅基本起价在37000元/平方米左右，别墅基本起价在38000元/平方米左右。2017年1-11月通州区的成交均价为50538元/平方米，虽然高于北京整体的43415元/平方米，但是由于房源分布的位置不同，所以导致价格差异很大，位于通州新城的中心区域为房源价格最高区，而相对偏远的地方价格还是偏低的。

交通——受副中心影响多条轨道交通规划与道路疏通

通州境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。京哈、京沈、京津塘高速等5条高速路穿境而过，拥有5条连接北京中心城的干线通道(分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线)，1条直接连接首都机场3号航站楼的快速路，4条联系天津滨海新区的交通通道，3条联通其他地方的高速路，已建成的六环路、地铁八通线和规划的M6、M6支、M1支、S6、S5、S3、R1、R1支等八条轨道交通贯穿全境，新北京东站已确定落户通州，立体式交通网络将通州新城与环渤海多个财富中心紧密相连。

轨道交通是连接主副双中心的纽带

城市副中心路网密度将全面赶超中心城区

配套——科教文卫全面升级

通州公共服务设施完善，并正以极快的速度发展。先后规划建设了四个区域医疗服务中心，拥有潞河医院、中医院(东直门医院东区)、新华医院等一流医院，实现了公共医疗服务全覆盖。同时通州还大力引进医疗资源，协和国际(北京)医学园、北京儿童医、阜外心血管病医院东区、北京国际肿瘤中心、中美儿童医院等一流医疗机构即将落户通州。

通州区深入推进名校办分校工程，引进了北京二中、史家小学、北京小学、育才小学等名校到通州举办分校。通州新城还规划建设高教园区，吸引中心城区高等院校以多种形式落户通州，聚集北京物资学院、北京工业大学、北京现代音乐学院、北京交通管理干部学院、北京工商大学嘉华学院等一批高校。2012年，北京电影学院新校址、中国人民大学东校区正式落户通州，形成区域文化影响。

城市副中心将新建 21 处公园、改造提升 3处，新增约 2.2
万亩公园绿地。城市副中心同时在推进的还有重点通道绿化建设、景观生态林带建设、湿地保护与恢复等工程，将总计实施 84 个园林绿化建设项目。到 2020
年，北京城市副中心森林覆盖率将达到 33%，人均公园绿地面积达到 18 平方米，公园绿地 500 米服务半径覆盖率达到 90%。

通州新城

通州目前房源主要分布在通州新城板块，随着北京城市副中心的确定，新城规划也如期而至，通州的限购政策也迅速发布。(1)没拥有住房的本市户籍居民家庭;(2)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭;(3)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭;(4)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭;限购1套通州区商品住房。

商务型公寓作为通州区特有的物业类型，也说明了北京副中心的独特性。商务型公寓是在通州新城核心区，也就是五河交汇处，为了配套新城核心区建设单独批的数个项目，就叫“商务型公寓”。商务型公寓是通州区独有的，只有在运河核心区此前出让的41宗F3用地中，才规划有少量此类产品。

据了解，目前通州共有7个商务型公寓项目，分别是万科·大都会滨江、 保利大都汇、富力运河十号、合景中心、新光大中心、世界侨商中心和绿地中央广场。

而要想购买商务型公寓必须符合以下条件：

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

通州新城区域新房项目汇总

八通线沿线+朝阳北路+中央别墅区东

八通线沿线以老项目住宅为主，今年仅有通州万国城MOMA为唯一纯新盘入市。随着最早的八通线开通，周边的商业配套和教育资源逐渐完善，很多在国贸附近上班的工作人员选择在这里置业。2013-2015年众多项目推出产品，房源也是供不应求。今年一些项目也将后期陆续推出，随着副中心的落地，房价已不再是当年的样子。

朝阳北路靠近朝阳区，此区域目前有新地国际家园和8哩岛两个项目在售，分别位于温榆河两岸，均为住宅改善大户型产品。中央别墅区东就是位于中央别墅区的东侧，这里是北京九大传统别墅区之一，温榆河畔+湿地公园环绕，造就了良好的生态环境，项目也以别墅为主。

八通线沿线+朝阳北路+中央别墅区东区域新房项目汇总

未来——普通商品住宅地块零供应

最值得关注的是今年的通州区域普通商品住宅地块竟然零供应，纵览2017年“限房价竞地价”商品房供应地块，除了通州和西城区域，其余区域均有拿地。

今年通州区未来供应新房地块成交了3块，全部为共有产权房，另外有2宗地块(通州宋庄两限房项目、武夷花园南区限价房)转化为共有产权房源，共有5个共有产权房项目，预计供应3911套，均价20000-21000元/平方米。

从目前的存量房和未来供应来看，通州区域的房源非常，随着城市副中心的建设，用于居住的用地是否会减少，又是否会给人们提供更多的机会?按照北京世界城市建设对通州提出的发展要求，结合区位优势，通州新城的定位是：功能完备的北京城市副中心。根据发展定位，新城的主要职能是中心区功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承载区、宜业宜居的综合性新城市、世界一流水平的现代化国际新城，未来通州将成为北京发展新磁极、首都功能新载体。那么这座现代化国际新城又会给我带来多大的惊喜呢?