房企500亿分化阵营 “黑马”风光背后风险大

2017年的销售榜单中，排名位于前列的房企业绩增长较大，整体市场份额向上集中，然而，500亿渐成分水岭，500亿以下的阵营，继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。这其中有一些在三四线城市发展机遇的带动下崛起的“黑马”房企，随着2018年的到来，更加不确定的市场因素与难以预的“房产税”等政策因素，也为其发展带来了不可预料的风险。

TOP10房企7年只有13家

根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。据机构统计，TOP10房企集中度达24.1%，该机构预计，2018年TOP10房企集中度有望达35%。

虽然TOP10房企的集中度和销售额都大幅增长，但记者发现，2011年至2017年的7年，年度销售榜TOP10房企始终在“万科、保利、绿地、中海、恒大、绿城、万达、龙湖、碧桂园、华润、世茂、融创、华夏幸福”这13家中间轮换，没有大的变动。

千亿企业则增加到了17家，比2016年增加了5家，全年业绩500亿以上企业数量较2016年增加了15家，强者愈强。另一方面，300亿至500亿规模和100亿至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。某机构认为，对于这个区间内的房企而言，规模增长已经遇到瓶颈，不进则退。继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

可以看出，金字塔顶端结构最为稳固，而以500亿为分水岭，中段房企排名向上流动后，后继的企业相对较弱。

记者发现，2016年百亿门槛定格在138位，而2017年百亿门槛定格在136位，虽然巨头增多了，但百亿门槛却降低了。2016年第100名德信地产的销售额是156.8亿，2017年第100名绿都地产的销售额是152.6亿。第200名青岛银盛泰的业绩是51.3亿，而2017年第200名中天房产的业绩是45.8亿。

不光是百亿，百强和二百强的门槛，都降低了。

业内认为，大房企在构造房地产生产函数方面有更大的优势，集中度提升以后，房企规模会进一步扩大，从规模效应来说，企业竞争实力增强，优质房企布局会更多，这其实都会带来较为积极的意义。未来高增长趋势不会改变，调控趋严会有一定的影响，但预计大房企在类似环境中依然会有较好的表现和抗风险能力。

300亿-500亿阵营进入瓶颈

据中原地产研究中心统计数据显示，2017年土地总成交金额达2795.6亿元，同比上涨达225%，创历史新高。房企在2017年跑马圈地十分“疯狂”，然而从拿地的态度与难度上看，阵营分化明显。

中国指数研究院选取50家百亿代表房企进行研究，5000亿以上阵营、1000亿-5000亿房企、500亿-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡;300亿-500亿、100亿-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与500亿以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二线城市，拿地竞争力相对较弱。

除了在拿地上不具优势外，在信用债与海外债的融资成本上，300亿-500亿阵营也是以6.43%和7.4%高于其他阵营。

业内人士认为，从行业发展趋势看，集中度在加速提升，对于300亿-500亿区间的企业来讲，融资、收并购、资金等各方面都不占优势，部分进取型企业努力增加规模以谋求向上突破，部分企业则聚焦主业，发展生物医药、环保等轻资产业务以谋求更多增长触角。

“黑马”风险较大

2017年榜单的另一个特点，则是“黑马”企业增多，主要集中在500亿-1000亿区间。

据中指研究院统计，榜单中5000亿阵营增长率均值为53%，1000亿-5000亿阵营增长率均值为53%，500亿-1000亿阵营增长率均值为84%，完美地诠释了“黑马”级跃迁，在踏准市场机遇的前提下，以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超。300亿-500亿企业、100亿-300亿企业则主要围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售，销售额平均增速分别为59%和21%。

2017年楼市政策严厉，但相对于一线城市与热点二线城市，三四线城市的政策环境还是相对宽松，地价又相对便宜，三四线城市的发展机遇，成就了一些大量在三四线布局的“黑马”企业。这其中涌现了如中梁地产、祥生地产等一批典型企业。

在中指研究院统计的50家百亿代表房企中，在城市群中的温和二线城市(如西安、长沙、昆明、南昌等城市)及核心城市周边的三四线城市(如廊坊、唐山、南通、嘉兴、绍兴、常州、佛山、中山及肇庆等城市)拿地金额明显提升。其中以长三角城市群拿地金额占比最高，为43.7%，主要为周边三四线城市拿地金额大幅增长，如南通、嘉兴、绍兴等城市。

而销售贡献率增长城市主要为中西部、西北等二线城市及热点城市周边的三四线城市。50
家代表企业在成都、重庆、沈阳等温和二线城市及泰州、黄冈、张家港等热点城市周边的三四线城市增长较快，如重庆、成都销售额分别同比增长72.1%、37.0%;北京、上海、南京、合肥等热点城市销售额明显减少。

专业人士认为，三四线城市今年的市场走向，将对这些黑马的命运产生重要影响，然而业内对于三四线城市走向的判断，目前尚不明朗。

某稳健型房企高管向《华夏时报》记者表示，今年的市场贡献率主要靠三四线的发力，一二线成交量基本腰斩。2018年市场应该还是不会放松，我们还是会坚持一二线布局为主的战略，虽然一线城市现在受政策影响很厉害，但从房地产长期来看，还是要看城市的供求、人口和产业。三四线城市拿地一定要考虑风险，快进快出。有一定的客群支撑，并且地价便宜，适合快周转，那可以进入。但如果是不和一线城市和强一线城市靠近的三线，没人口导入，就要非常慎重了。

业内认为，要对一些黑马类型的企业积极关注，类似企业拿地节奏快，投资意愿很强烈，但要警惕未来市场降温的风险，只有这样相关房企才可以真正做到业绩成长有底气且有持续性，否则单纯追逐此类销售业绩，也容易出现栽跟头的风险。对于未来目标的制定，第一是不能太高调，否则信息披露也是有问题的。第二是房企需要面对房地产市场降温的问题，积极做策略调整，尤其是在并购和项目转让方面应该有很多新的思路。