2017年珠海商住土地出让扫描

曾怡灿/文字?张俊彦/制图?

2017年珠海土地市场却颇为活跃，呈现量涨价跌局面。记者据国土资源局数据计算得知，2017年珠海商住土地成交建面也达到307万㎡，同比涨159%。与此同时，诸如“竞配套”、“竞方案”、“物业自持”等土拍新规，有效地降低珠海住宅地价。从区域来看，2017年珠海商住土地出让基本都位于横琴、唐家、西区，品牌开发商愈发成为市场主角，并呈现集中化趋势，拿地前五名的开发商占比将近七成。

●供应观察：商住土地成交同比涨159%

记者据国土资源局数据计算得知，2017年，珠海总计供应土地194宗，同比涨78%;供应建面1454万㎡，同比涨64%。这其中，商住用地的供应建面达到327万㎡，占比达19%。相比于2016年，2017年商住用地供应上涨达到169%，成交建面也达307万㎡，同比涨159%。

业内人士指出，2016年四季度，珠海呈现库存告急的现象，去化周期仅为1.5个月。在这种情况下，政府在2017年明显加大土地的供应，以达到市场的供需平衡及稳定。

●出让区域：西区成交占据半壁江山

从区域上看，32宗商住用地全部出让在西区、唐家湾、横琴及南湾。这其中唐家湾成交10宗排名第一，平沙成交7宗，斗门成交6宗，金湾5宗。西区总成交宗数达到21宗。

2017年6月及12月，唐家湾分别迎来两轮拍地潮，包括万科、招商蛇口、仁恒、龙湖、高盛等品牌房企分别在唐家湾北围拿地。继2016年雅居乐及格力分别在北围拿地后，该区域土地出让序幕就此拉开。据了解，2013年启动的科技创新海岸(北围及TOD)项目计划投资近190亿元，算得上是珠海板块中的后起之秀，因此在近两年土地供应中占有较大份额。

而平沙作为当前珠海拿地成本最低的区域，2017年出让土地也达到7宗，碧桂园、保利、珠海港等房企分别拿地。当前，珠海的住宅土地出让已经完全转移到新区，西区作为楼市主战场的态势也进一步得到巩固。

●显著特征：品牌发展商成土地市场主角

2017年商住用地市场的另一个显著特征，是拿地日益集中在品牌发展商手中，据统计，2016年珠海共有5家上市公司及央企拿地，而2017年则多达9家。这其中，拿地建面排名前五的碧桂园、大横琴、保利、中冶、华发共拿地213.1万㎡，占整体的68%。而碧桂园一年内拿下6宗商住用地，可以说非常引人注目。

在2017年以前，碧桂园只在湾仔拿下一宗商住用地，为现在的碧桂园濠月湾。到了2017年，碧桂园开始加速拿地，分别在三灶、航空城、平沙及南湾拿下6宗商住用地，总建面达80.3万㎡，拿地金额高达97.8亿元，成为2017年珠海商住土地市场最大赢家。本土上市房企华发也在2017年拿下4宗商住用地，分别位于白蕉新城、航空新城及唐家湾北围。

●市场分析：土拍模式变革后?商住地价下降

在增加土地供应的同时，珠海商住土拍的规则也发生明显变化。在2016年10月以前，珠海商住用地挂牌采取“价高者得”的模式。但自那以后，珠海土拍开始采取“限最高价，达到最高价”后竞配套的模式。此后，一系列新的土拍规则接连出台，包括“限交易”、“规定投资强度和营业额”、“竞方案”、“物业自持”等新政。

这其中，2017年6月1日三一重工及万华于斗门拿下的土地，就规定仅销售给辖区内企业员工，发证之日起十年后方可转让。9月30日大横琴拿下的地块，也规定物业70%自持，限销售给辖区内企业员工，30%物业为辖区内公共人才住房，个人购买共有产权住房支付房款的50%，拥有100%的使用权。

在这种情况下，2017年珠海的住宅地价同比下降16%，从12122元/㎡降到10215元/㎡。在新的土拍规则下，珠海土地价格得到明显控制。从区域来看，平沙是当前珠海地价最低的区域，仅为4955元/㎡，唐家湾则是珠海地价最高的区域，达到18119元/㎡。