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棚改龙头再添新单 北京城建在手棚改货值近千亿元

2018年01月17日来源:证券日报房产时评责任编辑:huang

后房地产时代,棚改货币化一直较受关注,棚改龙头北京城建在此前1年半时间已经拿下5个棚改项目,总货值822.65亿元。而近日,公司再添新单后,与集团联手拿下总投资139.59亿元怀柔区城中村棚户区改造项目。目前,北京(楼盘)城建在手棚改项目已达6个,总货值达962.24亿元。

在手总货值近千亿元

住建部提出,2018年—2020年再改造棚户区1500万套,其中2018年棚改目标580万套,较此前市场预期的500万套,上升16%。

在房地产去库存的大背景下,棚改货币化超预期推进,棚改龙头北京城建也吸引了市场的关注。

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根据公告,北京城建新获取的城中村项目总占地面积约122.22公顷,其中包含国有土地约9.75公顷,集体土地约112.47公顷,规划总建筑面积约116.29万平方米(含回迁房建筑面积43.41万平方米)。本次城中村项目总投资预计为139.59亿元。

实际上,此前,北京城建已经有5个棚改项目,包括康庄镇棚改项目、临河村棚改项目、怀柔新城棚改项目、怀柔城中村棚改项目、黄村镇棚改项目。

根据《证券日报》记者粗略统计,截至目前,北京城建在手棚改项目共6个,在手棚改货值总计962.24亿元。

项目收益率12%-15%

棚改项目运作模式如何?在手的近千亿元棚改货值,会对北京城建带来何种影响?

对此,有地产行业的券商分析师向《证券日报》记者表示,北京市棚户区改造项目按总投资额加成收益率的方式给予企业利润,收益率在12%-15%之间,其中总投资主要包括:一级开发的征地、拆迁及基建,二级开发的建安、配套、销售,以及贷款所产生的财务费用等。

对于北京市棚改项目的一、二级联动模式,广发证券(000776,股吧)的研究报告称,北京目前的一级开发主要有两种模式:其一是一次性招标,即一、二级开发由一家企业来做;其二是一、二级开发分开,先做一级开发整理,二级需要在政府土地收储后进行公开招拍挂。

而关于北京城建棚改项目的收益率,上述券商分析师进一步解释道,北京城建的棚改项目中,望坛、张仪村等国有土地项目采用一、二级联动模式,加成收益率为15%;临河村、怀柔、康庄镇等集体土地项目,采用一级开发加安置房建设模式加成收益率为12%-13%。棚改项目主要的资金来源为贷款资金,贷款资金利息是计入总投资中的,所以棚改项目加成收益率扣除税务成本及自有资金的财务成本后,基本上贡献的是净利润。

因在手棚改项目体量大,为加速资金周转,提升资金使用效率,在自有资金层面,北京城建先后于2017年7月份和2017年11月份,设立了北京城建兴润基金管理合伙企业、北京城建兴瑞基金管理合伙企业等地产基金。

对于北京城建的棚改项目,上海(楼盘)一位券商研究员表示,棚改项目最大的风险在于拆迁,拆迁时间过长,将明显增加各方面的成本,在2017年动工的棚改项目中,北京城建临河村棚改项目仅用时15天即完成100%拆迁签约,被业内称为“临河速度”,怀柔棚改项目也快速的完成了100%拆迁签约。根据北京城建披露的怀柔城中村棚改项目、黄村镇棚改项目可知,棚改项目总的投资时间是3.5年—4年,所以预计之前总货值822.65亿元的5个棚改项目,在2018年-2020年之间,将先后完工,进入结算期。

(证券日报)

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