珠海

中国土地制度巨变!宅基地入市利好 地产股爆发

2018年01月17日来源:楼市资本论行业动态责任编辑:huang

临近岁末,大事频发,这一次楼市再起惊雷!

楼市资本论获悉,在2018年全国国土资源工作会议上,国土资源部部长姜大明针对土地制度、楼市提出了突破性的改革思路。

政府将不再是居住用地唯一提供者:我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”:落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

在这个长期利好中国房地产市场的重磅消息推动下,今日A股房地产板块大爆发,再现飙涨。

其中,招商蛇口、中南建设、泰和集团、绿地控股、亚通股份、荣盛发展强势涨停,金地集团、格力地产、华夏幸福及万科A等也都暴涨8%以上。

楼市资本论认为,目前在投资逻辑不断强化的过程中,地产已成“核心资产”,再加上宅基地入市等有助于稳定我国楼市长期发展的土地政策出台,一定首先会对成规模的龙头房企发展形成利好,所谓强者恒强,便引发了地产股的大爆发。

【一】政府不再垄断住房供地了吗?错!

姜部长的讲话内容一经传出,立马在社会上引发强烈热议,认为政府将不再垄断住房供地。

楼市资本论认为从姜部长的提议来看,首先是宅基地的所有权、资格权、使用权分离开,将会使在宅基地制度发生大变化。其中所有权不变,仍然属于集体,资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障,而使用权最为关键,因为将使用权分离出来意味着,宅基地真正可以入市了,进入住宅用土地市场。

其次,要看到虽然宅基地可以入市了,从制度安排上进行了解锁,但是宅基地入市的主要目的是用于实现租购并举的住房制度,主要是用于租赁用途。也就是说该政策实施的重心,除了落实对买不起房群体的“住有所居”政策外,主要还在增加农民财产性收入上,让农民也参与到中国城市化进程中,分享一点城市化的红利。

另外,在此前国土部牵头落地的“北上广等13个城市试点集体用地建设租赁住房”政策中,就已经对此政策有过详尽描述。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式在集体用地上建设运营集体租赁住房。

楼市资本论认为我国土地市场的来源主要为国有用地和集体用地,综合看姜部长的用意应该是说在住宅市场的用地方面(特制租赁住宅市场),引入集体建设用地,对商品房市场供地并无影响。所以,姜部长的讲话主要还是在落实十九大报告多主体供应、多渠道保障的精神,离大家所期望的政府打破垄断住宅用地(商品房市场)还有很长一段距离。

【二】一二线楼市影响不大,未来房价仍看涨

楼市资本论相信,大家对这个政策最关心的还是房价会不会受影响的问题。答案是,这个政策短期内对一线大城市、二线热点城市房价有一定趋稳影响,考虑到中国的城市化进程,一线城市、二线热点城市房价上涨空间仍然很大。毕竟,这些城市的商品房土地仍然是稀缺的,商品房土地价格也依然会上涨,从而商品房的价格也只能随行就市。何况事实上,在这些城市,早已有很多农村租赁用地进入住宅租赁市场,也并没看到对房价的影响。

其次,对三、四线城市而言,这些城市本身租赁市场就不大,甚至于没有。这种情况下,大量租赁用地入市的动力可以说都就很成问题,影响也不大。

值得关注的是,此前任志强也对集体土地入市是否会影响房价做过评价。任志强认为这种担心是多余的,因为根本不可能有大量的供应,没有那么多的城市集体设施能进入到集体土地可以建设用房的土地上去。任志强说:“不要以为租赁性住房可以降低房价,没门。”

“租赁性住房全国普遍铺开是错误的,最多不超过20个城市大量的需要租赁性住房。”任志强认为,租赁性住房,需要一个长期建设的过程,如果城市化继续增加,总量还是不足;其次,并不是所有城市都需要建设租赁住房,他认为只有大概十个左右特大城市和大城市才需要;更重要的是,租赁性住房不会影响到房价,凡是房价高的地区才需要租赁性住房,凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区,全世界都如此。

“从土地制度来看,暂时还破不了题。”而对土地制度改革,任志强表示,很希望建立一个长效机制,“最好把户籍制度和土地制度都改了,这样的话,长效机制就可以稳定增长。”

最后,楼市资本论想说作为刚需能买的起房,就尽快买,别指望房价会大降。严厉调控这么长时间了,大家可以算一下现在买房的成本降了吗?实在买不起,就先租着,等钱够了再买,毕竟属于自己的才最踏实。而对于炒房的人,目前来看,游戏规则也确实在变化,既然大领导都说了“房住不炒”,就该听话。

当然了,上帝再关上一扇门的同时,常常会打开一扇窗户。而这个窗户无疑就是,步入“钻石时代”的龙头地产股,千万别错过。

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