在旺市下发展商求地若渴 一地难求 地产商转攻旧楼业权

图：雅居乐收购的英皇道992至998号旧楼，须补价后，才可重建发展

政府虽持续为市场提供土地，但在旺市下，发展商求地若渴，渐摸熟本港房地产游戏规则的内地发展商，去年开始，亦将与本港发展商之间的竞争战线，由公开的招标市场，延伸至市区旧楼重建市场的“地下战场”。过去一年多，粗略估计本港及内房，甚至是澳门资金，在港已展开全新旧楼收购项目超过20个，涉及总收购资金约200亿元。

本港发展商基于对市场有极深认识，及有广阔的收购网络，收购市区旧楼过往一直是其专长，而且为减低收购成本及视乎市况变化，收购年期甚至长达几年至十几年。如数年前政府推出调控楼市辣招税，便一度令本港发展商减慢甚至暂停新收购行动。不过当本港楼市自2016年第二季开始反弹，楼价其后更月月创新高，加上面对内地房企来势汹汹地高价抢夺政府官地，以及铁路上盖项目，本港发展商唯有再次展开收购市区旧楼，以增土地储备。

澳富豪过江分一杯羹

恒地(00012)正是积极收购旧楼兼拥有最多收购旧楼项目的佼佼者，去年至今最少有四个新收购项目，估计涉资约50亿元，全在西半山及鸭脷洲，部分已购入八成以上的业权，而较大型的罗便臣道88至100号四幢旧楼中，早前已斥5.93亿元购入98至100号全幢业权。另一些中小型发展商如英皇国际(00163)、九建(00034)及宏安地产(01243)等，也在港岛区有收购项目。

至于前年及去年积极进军本港地产市场的内房，不单在政府公开招标土地市场，及铁路上盖招标市场，均以高价有目标地将本港发展商杀个措手不及，抢去不少住宅发展土地，部分内房去年开始更剑指旧楼市场，如其副主席陈卓贤及有关人士，过去几年以私人名义已投得数幅政府官地的雅居乐(03383)，过去一年最少收购两个住宅项目，其中以约四亿元购入鲗鱼涌英皇道992至998号的政府教师建屋合作社物业全数业权。同时又收购九龙塘龙圃别墅，两旧楼估计涉资约13至15亿元。另据市场消息透露，万科置业及龙光地产，也在何文田及跑马地一带，低调展开收购行动。

此外，更有来自澳门资金，欲在市区旧楼市场上分一杯羹。据市场消息称，一名罗姓澳门富商，觑准有发展商在北角接连高价推售新盘，去年中开始，以呎价约1.5至1.6万元，向北角马宝道康乐大厦的业主提出全面收购，至今已购入逾九成业权。可见继土地公开市场后，本港发展商在收购旧楼市场面对的竞争将日益激烈，优势或难持久。

除新收购项目外，发展商包括已拥有逾百个旧楼项目的恒地，也有为之前已併购中的项目，继续收集业权，因此计及该类延续收购，及部分未曝光的新项目在内，保守估计过去一年间，涉及收购旧楼的金额，超过300亿元。

内房渐通窍收购趋频密

第一太平戴维斯估值及专业顾问董事总经理陈超国表示，政府土地供应始终是僧多粥少，在未来楼市升势未变下，发展商唯有再收购旧楼，特别是中小型发展商，面对现时招标土地每是数十至逾百亿元的地价，投资风险极大下，只有转而进行丰俭由人的旧楼併购活动。内房亦因已学懂收购窍门及相关机制，开始参与併购活动。因此，他预计未来一、两年相关收购活动会越来越频密。