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“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

2018年06月15日来源:新京报行业动态责任编辑:zengqianfei

上周末,北京第一批“限房价”项目入市,引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下,大量限价房行将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,处理供需矛盾,起到构造性调整的作用。不过,在土地出让时就已规则将来地产项目售价的“限价房”项目,也对房企的项目运营才能提出更高的请求。在新形势下,房企面临诸多新的应战。

从抢地到一丝不苟

从2016年底,北京首宗“限价房”地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就曾经悄然发作了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深入改动了北京楼市的住房供给格局,以致于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都堕入了一种非理性的状态。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回想:“2015年时,房企普遍堕入了土地饥渴状态,由于土地出让节拍的放缓,形成了土地供给的稀缺,各家房企在拿地上都比拟拼。”

不过这种状况随着2016年底“限价房”的入市曾经发作了基本性的转变。一位房企营销担任人通知记者:“在2017年之前,企业拿地普通比拟关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场十分好,大家关于后市预期较高,有些企业以至觉得不论怎样都能盈利。因而关于竞价结果,高一点也能够承受。而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐步严苛,大家也看到了政府调控的决计和力度,预期也变得平稳,可能关于房企来说更多需求思索本钱和盈利方面的问题。”这也形成了北京土地市场热度降温,以至有宅地流拍状况呈现。

有业内人士表示,普通商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是“限价房”由于比拟严苛的出让条件,再加上房企的资金本钱,想要有利润十分困难。随着土地出让条件的逐步细化,往常市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改动的。

诸葛找房首席剖析师陈雷也指出:“既然价钱被限定,其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难经过一些‘小聪明’取得利润,能做的就只要经过增强运营和产品打造,来完成快速回款。因而,在拿地时,会更多地思索地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看,“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间,整体设计上,普通是以小高层为主。”

紧缩周期提升利润

关于房企而言,一个十分理想的问题就是,“限价房”项目的利润如何完成。

“普通来讲,行业里有这样的规则,做普通保证房依照3%的薄利来定,假如从“限价房”通常运用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研讨院智库中心总监严跃进表示,北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。

严跃进表示,盈利是房企拿地的时分需求留意的内容。所以从利润点看,触及开发周期紧缩和营销本钱紧缩等内容。

以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价5.5万元/平方米,建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公),以全部可售来计算,地块起始楼面价约2.7万元/平方米,销售均价不超越55583元/平方米(含全装修费用)。假如以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,假如依照溢价率50%的上限价钱计算,则楼面价将超越4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。

“普通的商品房建安本钱3800元/平方米,“限价房”可能会低一点。”依照陈雷提供的数据剖析,该地块假如到达竞价上限,房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。思索到企业资金本钱的问题,这一数字可能会进一步降落。不过陈雷也表示,目前土地市场曾经比拟理性,“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下,利润空间固然有限,但是依然存在。

不过也有业内人士向记者指出,往常各项目商办局部的销售条件也曾经非常苛刻:“从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购置一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说,只能自持做租赁。”

考验房企操盘才能

一位品牌房企项目担任人向记者透露:“在一切条件都契合政府规范的前提条件下,“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露,就算房企在用料上经过范围化采购和流程优化可以有一局部俭省,还有一个绕不过去的点是人工本钱的上涨十分凶猛,这是谁都逃不掉的。

所以“限价房”项目的打造实践上十分考验开发商整体研发和规划程度。“假如说项目的整体流程上曾经很成熟了,他不需求破费很多时间和本钱去约乙方做这些事的话,那他还是能省一局部钱的。”该担任人表示,“但假如房企在这方面比拟单薄,他需求走的每一道程序都需求本钱,利润就越少。”

而思源地产市场开展部副总经理、首席剖析师郭毅也向记者表示,“限价房”项目关于开发商运营才能提出了更高的请求。从如今来看,“限价房”项目在计算资金本钱的状况下根本上不赚钱。2017年下半年之后,地价逐步回归理性,这种项目可能还具有一些空间。

关于开发商来说,“限价房”的地只需合理还是能够拿的。郭毅向记者透露,一方面能够从产品打造上,做出一些上下差,除此之外,“住宅限价,可散售的商业和办公局部并未限定价钱上限,这局部依然存在盈利的可能。另外,按常规判别,公开车位和千人指标都能有一局部销售收益,当然这并缺乏以补偿开发商在高本钱下的利润缺口。”

“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地,疾速地产生现金流。抽出的现金能够疾速投资下一个项目,从而产生新的利润。这就是如今大家都在强调的高周转。周转越快,资金本钱越低,这也是很多房企学习碧桂园的缘由。”郭毅向记者表示。

此外,关于房企来讲,很多时分还不能只思索利润问题。一位央企项目担任人表示:“实践上房企拿地也不只仅思索盈利的问题,也会思索品牌方面和社会义务方面的问题。”

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