二手房交易的详细流程及费用明细

　　在普遍房价高的时代下买到属于自己的一套房子，实属不易，整体来说，一手房需要费用和流程没有那么复杂，而因为二手房在交易过程前后流程都比较复杂，需要注意更多细节。那么二手房需要缴纳哪些费用？有哪些流程？下面为大家讲讲。

　　第一步：询价、查档、查征信

　　查档是确权，确定业主的产权的归属，是否真实有效！担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因，所以在买房之前一定要查档并得到确定答案才可以进行交易，因为很有可能你相中的房屋是处于抵押状态，或者因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

　　那么查档的方法有以下两种：

　　在签署合同前，可以直接通过国土部门配发给中介公司的密匙进行查询，交易环节中，中介方会将查询的情况打印，由买卖双方签字确认。

　　第二种方法：买卖方不通过中介公司，可以到深圳市各区的国土部门窗口，出具有效证件和房产证进行查询。

　　第二步：签署《房地产二手买卖合同》

　　这一步是很关键性的，合同条款的充分了解一定是必要的，建议交易双方在签订合同前就对合同条款进行深度的了解。合同主要的体现重点注意的是如下部分：

　　1，交易双方的身份确认

　　2，交易物业的标底确认

　　3，交易物业的金额确认，（总价，定金，首期，尾款，担保费，税费的支付，租赁金，交房保障金）

　　4，交易物业的各个环节时间周期的确认。（定金，首期，尾款，担保费，交易税费的支付，租赁金，交房保障金，等等的时间）

　　5，以及交易双方合理合法的特殊要求约定。

　　交易合同的清晰，直接影响着接下来的所有跟进环节的效率，所以签署合同的三方保持公正，公平有效的沟通来确立合同完善是很有必要的。

　　买卖合同的签署直接影响着接下来的交易流畅性和顺利完成交易的保障，所涉及的交易条款或条款延伸，大家务必要对合同有高标准的理解。

　　第三步：收取定金

　　签署了合同，没有定金支付的合同属于效力待定，合同签署完毕即可收取定金。这是交易的必要保障，那么定金的收取有几种呢？

　　1，业主红本在手的物业可直接收取客户定金，如客户按揭购买，定金不能超过总房价的20%，在按揭贷款的过程里，银行是有要求的。

　　2，红本不在手，由第三方托管。银行或中介公司，一般性选择由中介公司代为托管，托管定金不得超过成交价的5%，托管的定金需签署定金托管协议，中介方根据托管协议条款约定放款给业主或客户方！

　　第四步：资金和按揭资料准备

　　根据合同签署的时间周期以及定金比例，买方需要准备好资金，按揭的需要准备好按揭资料。买方准备好按揭资料和首期款后在按揭银行做首期款资金监管，同时做按揭申请，一次性付款的做尾款资金监管。买方已婚和未婚的按揭资料有异，具体如下:

　　1、收入证明（公司公章，开月收入一般为月供的2倍以上）

　　2、银行半年的流水，注意流水的月余额

　　3、身份证原件及配偶身份证原件

　　4、双方户口本原件

　　5、结婚证原件

　　6、国土局打印无房证明(在深圳买过一手房的需要提供)；非深户的还需提供5年不间断的社保清单

　　7、其他资产证明

　　8、买卖双方到场签字

　　第五步：委托公证

　　与此同时，因为买二手房流程复杂，多数都是中介代办，代办则需要办理委托公证。办理委托公证委托人和受托人带齐资料，由委托人（买家）亲自携带房产委托书到公证机关提出申请。做委托公证（业主方实收价格的，客户需支付公证费用980元起）。公证需要资料有：身份证原件；借款合同原件；房产证复印件；附带其他相关证件一份如驾驶证、居住证、社保卡等；户口本原件；供楼账号。

　　第六步：交易的首期资金监管，按揭申请

　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　根据按揭银行的差异以及购房人的资质情况，银行审批贷款时间约3-5个工作日。待买方按揭贷款申请通过，银行出具贷款承诺书（约3-5个工作日）后，业主方或业主委托方担保公司出具担保函（约3-5个工作日），才会开始赎楼程序。

　　第七步：赎楼，赎出房产证

　　担保公司审核材料通过后才正式划款赎楼，过程需要3个工作日不等，（赎楼前担保公司收齐担保费及向银行申请的赎楼款的短期利息），卖家付清抵押贷款的本息后将房产证赎出，赎出房产证注销抵押登记（5个工作日），方可过户！

　　第八步：注销和过户

　　国土局过户都是预约制，买卖双方或委托方带齐过户资料到国土局办理。

　　资料包括：

　　交易双方的身份证原件以及复印件、房产证原件、买方的户口本原件及复印件、买方的社保清单、二手房地产交易合同等相关资料

　　窗口受理后给出一份过户回执，过户时间为5个工作日。如果涉及到外籍人士的，需要提前做好买卖合同公证才可以到国土局办理过户；涉及的跨国婚姻的也需要公证地方的婚姻状况。

　　第九步：领取新产权证，办理抵押

　　5-8个工作日后，买方或其委托方，持有递件回执到国土局领取买方名下新产权证，同样是预约制。在领取房产证前需先交付二手房交易相关税费。若按揭买房的同时做房产证银行抵押手续。所带资料含：身份证原件和买方名下的银行卡。

　　第十步：银行放首期款

　　领取到买方名下的房产证后，银行根据买方名下的新产权证以及买方的交税证明如契税单，放首期款给卖方。

　　第十一步：放按揭款

　　房产证在银行抵押有效，按揭银行会根据支行房款情况预约放按揭款给业主。抵押生效时间约5到7个工作日，放按揭款时间需要根据银行资金情况而定，一般正常情况是3个工作日。

　　第十二步：过户水电等

　　收到尾款后，交易双方将水、电、天然气、物管及有线电视过户到新业主名下，买方携带房产证复印件、身份证原件及复印件、完税票据以及扣款账号，到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理即可。

　　第十三步：房屋交付

　　最后一步是房屋的交付。在签署合同前中介方一定要认真写好交付清单，告知交易双方并签字确认。

　　在交易初期和交易结束有一个漫长的周期过程，这个过程就需要中介充分了解交易程序，做好沟通和把握，直到双方在交房清单上签字确认为止。然后中介方放交房保证金给业主。

　　此刻，交易就算圆满完成了。