[摘要]\n 经历了2016年以后,今年的珠海楼市将有着怎样的分化和洗牌?各个区域楼市又呈现怎样的格局?\n

经历了2016年以后，今年的珠海楼市将有着怎样的分化和洗牌？各个区域楼市又呈现怎样的格局？

随着中心城区可开发土地逐渐减少，该区域已经逐步去刚需化，以小公寓、大户型产品为主。这其中，诸如前山、上冲等片区便有多个楼盘有公寓型产品，而吉大、唐家湾、南湾等有自然景观资源的区域，则以大户型为主。

主城区的饱和，自然使得新城区域受益。西区便是在这种情况下成为珠海楼市的主战场，2016年，西区共网签占整个珠海市的59%，这其中，金湾、斗门各占29%、30%。2017年，西区的供应量将达到180万㎡。

1 中心城区

供应量逐步萎缩 户型往两极分化

可供开发用地明显减少

近几年来，主城区可供开发用地明显减少，因此新增供应量不大，成交占比也有所下降。据珠海中原数据显示，2016年主城区网签成交占比约35%。

但正因为供应量逐步萎缩，主城区的房子更显得炙手可热。不少刚需都想抓住最后在主城区置业的机会，千方百计购得一套房子。

因此，主城区的楼盘近几年都逐步往两级分化，即以小公寓及大户型为主，一方面满足牺牲居住空间在主城区置业的刚需群体，另一方面则针对资金充裕的改善型群体。

这其中，位于新香洲的世邦·燕都，前山的半山町都是这一类产品。项目位于珠海主城区中央三台石路与翠微路交汇处，由世邦佰亚集团打造的大型城市综合体。项目建筑面积约76万㎡涵盖36万㎡社交体验购物中心、15万㎡燕都社区、14万㎡燕都MALL、6万㎡五星艺术酒店和5万㎡主题办公中心商业配套构成，产品面积涵盖35-119㎡。

位于前山马鞍山旁的半山町则涵盖了小面积公寓及大户型产品，推出34-40㎡公寓、66-75㎡一房，90-98㎡两房，134-205㎡三至四房。半山町拥有低至9.87%的建筑密度，以适均的建筑排布。小区还倾心打造精致商业街，计划引进高档品牌西餐活商业配套。

主城区另一大有大量刚需型产品供应的是上冲板块。2015-2016年，该板块有奥园、万科城及华发城建未来荟。这其中，未来荟及奥园都有大量的小公寓产品。奥园在2016年售完住宅后，当前主推30-50㎡产品单位。

相比之下，万科城则是当前市区为数不多的，全部户型都是紧凑型三四房的大型社区。项目主力户型为89㎡三房、110㎡四房单位。

南湾则是高端住宅集中地。在前山河以西，豪宅汇聚成片，有中信红树湾、华发新城、华发世纪城等项目。2017年南湾片区的一大焦点楼盘——华发国际海岸，已于3月份开盘。

2017年，主城区供货区域主要集中在南湾和前山。前山在2016年相对冷清，供应量较低。今年，前山预计推货量达到41.7万㎡，预计推货的项目有颐景山庄、马鞍山一号公馆、朗峰公馆等。随着房价上升，前山的新开项目也逐步走向中高端。

2 横琴

房产项目交相辉映 铸就夺目耀眼新区

粤港澳大湾区重要建设区域

在今年两会，粤港澳大湾区战略被写入政府工作报告，上升到国家战略。在这种情况下，作为中国内地与香港、澳门路桥相连的区域，中国走向世界、世界进入中国的门户，横琴自贸区自然成为粤港澳大湾区重要的建设支点。

作为珠海腾飞的新引擎，如今横琴从“新区”跨入“自由贸易试验区”，再次站上国家战略的高地，且被纳入国家“一带一路”世纪战略，成为粤港澳大湾区的一个重要区域。大旅游、大商贸、大文化、大健康和特色金融（四大一特）等高端服务业，正以蓬勃之势密集爆发。

目前，进驻横琴的各类企业总部超过900家，在基础设施建设、高端产业发展、创新人才集聚等方面发挥龙头带动与辐射作用。更引人注目的是，这片毗邻港澳，与澳门一桥相通，距香港34海里的地方，港澳企业数量已达到1300家，成为粤港澳发展的“融合高地”。

在横琴地区，去年年底开始不再有住宅项目集中开盘，横琴住宅供应短缺在今年将成为常态，在售的产品类型以写字楼和公寓为主。在横琴这一区域的物业各有特色，既有以央企为代表实力打造的商务综合体，比如中交汇通·横琴广场，率先在横琴片区推出“高端复合式物业”的中国华融大厦，也有以建成横琴新区地标建筑为目标的，比如梧桐树大厦，还有以文化创意为突破点的，比如横琴紫檀文化中心，各种项目交相辉映，铸就了一个夺目耀眼的横琴新区。

以横琴最早入市的住宅项目华融·琴海湾为例，项目早在去年9月3日推出11、14栋楼产品，由于项目去化已近尾声，剩下的少量房源反而更被市场追捧，原因无外乎项目的现房优势、成熟的社区环境以及整个市场住宅供不应求的局面。

据了解，横琴自贸区成立以来，新区主要围绕休闲旅游、商务服务等七大产业进行招商引资、土地供应。在粤澳合作框架作用下，预计未来将有更多企业加入横琴。横琴写字楼前景持续看好。据红馆市场研究中心公布的《2017横琴写字楼、公寓市场分析报告》显示，2016年，横琴的写字楼、公寓共消化约12万平方米。未来5年内，横琴入市的综合体项目逾24个，总供应量逾100万平方米，年推售面积约15万-17万平方米；商改住公寓总供应量约53万平方米，年推售面积约10万-15万平方米。

目前，在横琴购买写字楼的客户有三成来自珠三角以外，主要是江浙、北京、黑龙江地区，而买方多为私企老板、公务员、公司高管，购买横琴物业的目的主要是投资。对于这一点，珠海红馆房地产顾问有限公司董事长刘峥嵘表示，当前横琴写字楼供应量巨大，可珠海的城市价值依旧很明显，在全国资产慌的情况下，所有人的资金都在寻找出路，珠海是全国少数值得关注的城市，只要横琴的产品品质过硬，营销对路，就不需要悲观。

红馆机构指出，横琴整体作为偏投资型市场，物业投资总量相对恒定，不同业态比例此消彼长。写字楼和公寓作为岛内主流产品，未来将成为市场购买主流。供求关系基本平衡，有望在合理周期内去化。

3 唐家湾

贴合改善需求 备受客户青睐

深中通道利好辐射

主城区逐步饱和，周边区域受益首当其冲，唐家湾便是其中之一。在主城区周边几大板块中，西区以刚需、二次置业及首改为主，而唐家湾板块则属于中心城区改善换房的主要区域。业内人士指出，唐家湾距离主城区一步之遥，既与市中心的喧闹与拥挤保持距离，也可随时触及到市中心的便利。此外，唐家湾的海景资源也吸引了不少外地客户前往置业。

2015年底，深中通道确定动工的消息，对唐家湾楼市有很大的带动作用。中山的翠亨新区与下栅检查站仅一步之遥。而深中通道通车后p>2016年，唐家湾住宅网签量占主城区网签的26%，仅次于新香洲。这其中，九洲翠湖香山项目网签1088套、保利西海岸1007套、仁恒滨海半岛989套、格力海岸661套。

当前，唐家湾片区以大户型项目为主，贴合客户改善、及旅游度假的置业需求。九洲绿城·翠湖香山推出200㎡以上的空中别苑、约140㎡亲地别苑，以及103-173㎡花园别苑。格力海岸三期则推出88-128㎡3-4房单位。仁恒滨海半岛目前在售96㎡户型，144㎡户型产品，全新楼栋95-159㎡瞰海高层新品登记中。

2017年，片区内主要上市的新盘有万科红树东岸及华发绿杨湾。万科红树东岸3月份已经开盘。华发绿杨湾与保利、格力等项目处于同一区域内，项目总建筑面积约21万㎡，项目建设内容包括住宅、商业及其配套设施。包括高层12栋、别墅19栋、商业大楼1栋，其中规划有46层超高层。除此之外，唐家湾预计将上市的新项目还有象牙公馆、正方康和苑等。

4 西区

商品房成交占比逐步攀升

交通配套日趋完善

近几年，随着西部中心城区建设如火如荼，且主城区逐步饱和，西区成了珠海楼市的主战场。区域的商品房成交占比逐步攀升。2016年，西区共网签商品房33699套，占整个珠海市的59%，这其中，金湾、斗门各占29%、30%。

从项目网签来看，2016年珠海网签前十名中有8个项目来自西区，分别为世荣作品壹号、时代倾城、中海左岸岚庭、世荣碧水岸、华发峰尚、时代香海彼岸、华发水郡、保利时代。

土地市场方面，2016年珠海的商住土地成交也主要集中在西区。2016年，珠海商住土地成交13宗，总规模104.09万㎡。这其中，金湾的商住土地成交规模37.42万㎡，占比35.95%；斗门的成交规模34.75万㎡，占比33.39%。

业内人士指出，近几年西区崛起，一方面是主城区饱和的外溢效应，另一方面西区本身的配套在逐步完善，生活品质不断提高，也吸引了珠海大量的刚需群体前往置业。一方面，已经动工的香海大桥、洪鹤大桥及规划中的金海大桥，将使得西区与主城区、横琴及港澳连成一片，成为主城区的卫星城及横琴的后花园。而广佛珠江城轨有望年底动工，西区也将纳入珠三角的城市轨道圈。

业内人士分析，珠海楼市往两翼扩张的趋势已不可避免，西区楼市成交占比会越来越大。珠海世联2016年年报统计，2017年西区预计供应量将达180万㎡，占整个珠海超过三分之一，其中斗门将有110万㎡，金湾将有70万㎡。

前几年，斗门区域汇聚了不少品牌开发商楼盘，包括时代、万科、华发、招商、世荣等大型房企开发的楼盘规模都比较大。随着金湾立交通车，香海大桥动工，斗门愈发受刚需青睐，当前湖心路及白蕉很多楼盘的主城区客户比重已经超过60%。2017年，斗门依旧会是大盘林立的状况。主要的新开盘项目将有华发依山郡、时代地产田家炳中学等项目。

华发依山郡项目位于金台寺附近，已于1月15日开盘，主推84-134㎡三至四房单位，一梯两户板式小高层，均价约为12600元/㎡，建筑面积约39万㎡。

除此之外，当前在售的华发又一城项目同样位于斗门，也将于2017年有所推货。时代预计开盘则为白蕉田家炳中学附近的新项目，总建筑面积达21万㎡。2016年6月6日，该项目已举行开工仪式。在售的时代香海彼岸、时代倾城也将继续推货。

金湾方面，2016年航空新城几大明星项目，如中海左岸岚庭、保利时代、龙光玖龙府等备受瞩目。广大市民对该片区的认可度也明显提高。2017年，该区域依旧是金湾区一大热点区域。其中，崇峰·壹号院吸引了众人的目光。2016年12月27日，珠海住建局公布《珠海金湾·崇峰壹号院规划方案批前公示》。崇峰壹号院总建筑规模约25万㎡。此外，位于红旗片区的东方润园项目今年也会有推货动作。

三灶会是2017年金湾另一大焦点板块。过去两年，三灶主要开盘项目有西湖怡景园、天庆·晋海岸、阳光壹号公馆，2017年，片区内的几大个大盘预计会面市。中海湖畔岚庭在去年5月份拿到建设工程规划许可批前公示，项目总建筑面积为6.5万㎡，总户数为416户。时代山湖海·兼得为时代地产在珠海的第6个项目，总占地面积约4.6万㎡。