时评：央企退出也不能改变的“成色”

从近期土地市场的发展态势来看，此前频频制造的央企有淡出的迹象。取而代之的是其他房企的“”拿地行为，比如一些发展速度较好且未受过挫折的正在全国化的民企房企、以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。

6月28日，天津和平区大沽北路地块迎来摘牌，最终，经过101轮的激烈竞拍，天房以102亿元总价成功斩获该地块，楼面价36743元/平方米，纯住宅楼面价47686元/平方米，溢价率127%。住宅楼面价再度刷新天津楼面单价纪录，成交总价位列天津史上总价第二位，仅次于2013年融创103.2亿拿下的天拖地块。

6月27日，杭州4宗地收金54亿，拿地企业分别为东原、中南建设(000961,股吧)、绿城九龙仓联合体以及融科。其中，经过32轮报价，东原力敌合景，以18.44亿元拿下的杭州未来科技城198号B地块，楼面价18200元/平方米，溢价率183.97%，刷新了同日中南建设创下的15282元/平方米的楼面价，成为余杭区新晋区域单价。

6月17日，上海嘉定2宗地块出让，分别被福建房企业以41.98亿、新城+中垠+市北联合体以22.05亿竞得。其中，建发竞得嘉定区嘉定新城E27-1地块，成交楼板价30289元/平方米，溢价率68.27%，直接刷新了同日新城联合体创下的单价纪录。

由此可见，“”仍然是“”，并不会因为央企的退出而改变。

今年部分城市比如杭州、上海等出现新的原因就在于，竞买房企有资金支持且融资成本低，还有金融背景。

比如信达地产(600657,股吧)等，这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地，而是按照资产配置的角度来拿地。按照这些企业的算法，如此拿下的成本仍然合理，未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出，并且有利可图。

有分析指出，地产行业在2013年前后悄然发生了一次重大变化。

2013年之前，房地产企业可以不断进入新的区域，房地产开发日渐走向三四线城市，房地产企业在越来越广阔的空间里头，维持稳定的净资产收益率水平。所以，行业的经营规模不断扩张，企业的盈利也在很长时间内维持高速增长。

2013年以后，多数三四线城市都存在房地产销售问题，多数一二线城市则面临地价过高的问题，房地产行业的主要风险并不是短期政策波动的问题，而是中长期企业再投资方向的问题。

在过去，地产企业的核心价值主要是企业的发展价值。换句话说，就是一个具备很强的战略判断和执行能力的领导团队，引领一家善于创造产品溢价、控制开发成本的企业不断成长。因此，当时的地产股核心影响因素就是政策和短期的销售。

2015年以后，地产企业的核心价值已经不再主要是企业的发展价值，而主要是企业存量土地的价值。这个时候，尽管很多优秀的地产公司管理团队仍在、产品溢价能力仍在、控制成本能力仍在，但是资本市场用脚投票，不再相信企业真的可以大幅成长。