珠海

“小镇计划”中的房企转型:由开发建设到产业运营

2017年12月26日来源:中国企业报国内动态责任编辑:huang

在特色小镇建设如火如荼之际,国内房企也在争相打造中国的“小镇计划”,以求顺利转型升级、寻找新的利益增长点。专家表示,房企需要在产业导入、留住人才以及长期运营能力方面多下功夫,才能让特色小镇前景更乐观。

房企争相打造

特色小镇

2017年,各大房企开始重点跟进商业地产,特色小镇成为追捧对象。据记者了解,四川金杯集团、碧桂园、华侨城、绿城等一批房企正在打造中国的“小镇计划”,寻找新的利益增长点。

四川金杯集团总裁周进接受《中国企业报》记者采访时表示,四川金杯集团是较早从事大康养产业开发与建设的企业之一,现在有两个产业模式,一是远郊的“大康养旅游度假区”,二是城市近郊的“智慧生命小镇”。

中国产业集聚研究专家、《老杨会客厅》创始人杨建国告诉记者,2017年以来,房企进军特色小镇已成主流趋势,多家房企明确提出要进军特色小镇领域,而有不少企业已经先行一步落地了不少项目。

“虽然呈现出了一波投资特色小镇的高潮,但不同房企之间,布局的重点和方向各不相同。”杨建国分析,以碧桂园为代表的科技小镇模式,通过坚持产业先行和产城融合,以“1+N”的发展模式,即1个重资产平台加N个轻资产平台,共同形成大生态。而碧桂园自身持有重资产,可以做到为凤筑巢,陪伴创新型企业成长。

以绿城为代表的农业小镇模式也备受关注。杨建国介绍,这类小镇大都布局在一线城市和核心二线城市周边,以盘活农业用地,整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源为目标,打造“农业+文旅+养老+居住”复合小镇。

杨建国表示,华夏幸福的产业小镇模式也颇具特色。根据华夏幸福最近公布的计划,其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内,填补市中心到产业新城之间土地利用的空白。

“此外,还有华侨城的文旅小镇模式。根据规划,华侨城将通过PPP模式推出‘100个美丽乡村’计划,构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇。”杨建国补充道。

小镇成房企

转型升级平台

对于房企进军小镇热潮,业内人士议论纷纷。国内房企为什么争相布局特色小镇建设?他们的这些动作是主动谋求转型升级,还是有“圈地”嫌疑?

对此,中国城市发展研究院投资部主任刘澄对《中国企业报》记者表示,特色小镇是传统房企转型的重要途径之一。特色小镇不同于“郊区大盘”,更强调产城融合而非“睡城”。对于开发商来说,以投资培育产业换取相对成本较低的土地,是下一步土地储备的重要来源。而地方政府也积极抓住这一契机,补足产业缺失,促进地方产业升级。应该说,特色小镇的合作模式可以引导地方政府和开发商达到双赢。

对此,周进坦言,对于开发商来说,要主动转型为平台运营商,或者康养旅游产业的投资商和运营商。要从单一的思维变成复合型的思维,运营模式也要转变为兼具近中远期特色的复合型模式。

杨建国表示,首先从宏观背景来看,我国产业发展进入了“大协同时代”,一二三产之间的界限被打破,产业与服务、运营之间的界限被打通,这需要一批引领产业协同发展的企业和项目,而众多房企布局特色小镇等项目,正是依托自身优势基础,顺应了产业协同发展的趋势。

杨建国进一步指出,其次,特色小镇是房企转型的捷径。一方面,房企拥有大资本、大规模,可为科技产业服务,解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题,提供产业人口住得起的房子,留住产业人口;另一方面,房企做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏,没有自己的产业资源库和运营经验,而通过联合外部产业资源进行合作,在已经有产业基础的小镇做拓展开发,降低了产业小镇的开发难度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示,房企进军特色小镇,实际上有些的确是关注于产业转型,例如碧桂园在广东省惠州(楼盘)市布局科技小镇,那么这样一个特色小镇,就成为碧桂园由单一房产业向科技产业转型升级的平台。当然也有一些房企不排除有“圈地”嫌疑,因为有些地方政府为了发展特色小镇,会给予一些支持性用地,而且政府有导入产业需求,一些房企就可凭借这类优势与之合作。另外,国家发改委全面推进相关特色小镇建设,会给予相关企业很大支持,所以企业肯定也是想抓住这一波支持政策。

做好内功 前景乐观

那么,这些由房企主导建设的特色小镇未来发展前景如何?

严跃进预计,从发展前景来讲,一些大城市周边的特色小镇具有一定优势,因为它们能够获得比较好的城市外延辐射,包括人流和特色小镇所需要的专业人才等。而比较偏远的、尤其是单一以旅游资源作为招牌的特色小镇吸引力并不大。

杨建国直言,决定特色小镇的未来主要从三个方面来看:首先要看产业。是否有强势的产业导入,决定了后期的开发模式和盈利模式。其次,留住人也同样重要。这就需要吸引特色产业工人,需要有教育、医疗等配套,需要有良好的生活服务等等。最后,还要看项目投资方是否具备长期运营能力。特色小镇的门槛较高,需要有一套好的商业模式,需要有一套精准成熟的运营模式。做好这三项,房企构建的特色小镇前景就会很乐观。

“特色小镇的区位是开发商衡量项目可行性的重要因素,该区位带来的人口、旅游、交通等几项硬性指标,决定了项目投资价值和发展空间。”刘澄坦言。

谈及未来,周进也是信心满满。他对记者说:“经过不断探索,我们认为康养旅游特色小镇今后大有可为。而康养产业和特色小镇的建设完全可以做到因地制宜,充分利用本地的自然禀赋,同时广泛地嫁接资源。这样不一定依靠工业化来推动当地发展,而是利用现代服务业来带动消费,进而推动城镇化建设,这是未来方向,将会大有可为。”

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