珠海营改增“打补丁” 支持不动产租赁

通知提出，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受上证报记者采访时表示，从5%的征收率来看，基本上和过去的营业税是一样的。但是在实际过程中，此类征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到了节税效应。另外，5%的征收率相对来说更具有可操作性，也是促使此类房企将过去既有房屋进行租赁的一个重要手段或渠道，体现了去库存和供给侧改革的思路。

两部门还提出，房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

“房地产企业的一般纳税人后续的项目开发，会基于3%的预征率来进行，这样做和过去的土地增值税的征收模式是一样的。即提前先征收一部分，多退少补来进行。这样做也是比较务实的一个手段。而对于小规模的纳税人，则会采取5%的征收率进行，基本上和小规模企业对税负的承受能力等相匹配。”严跃进说。

他举例说，从税费制度和房企后续发展租赁业务角度看，上海已经出现了至少4幅地块是用于配建租赁型公寓的，这说明上海后续对于房企发展新房租赁业务方面是有鼓励的。而此类税费制度恰为此类房企后续积极开发提供了较好的作用。

此外，再保险、非学历教育等“补丁”政策在这份《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》中也得到明确。

其中，境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税。试点纳税人提供再保险服务(境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外)，实行与原保险服务一致的增值税政策。而一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。

“这些政策是营改增之后的一个补充，是对改革当中关键点的明晰，明确一些问题。再保险服务税费体现消费地个税原则的基本思想，增值税属于消费税系，扩展到国际贸易来看的话，对于境外劳务扣税符合国际惯例。”社科院财经战略研究院研究员蒋震表示，而非学历教育服务选择简易计税方法，有利于减轻税收负担。