中国楼市历经冰与火 广东房价逆势涨

全国：销售与投资热情降温，“”却仍火

据国家统计局发布的《2016年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况》，2016年前5月全国房地产销售面积和销售金额分别为4.8亿平米和3.68万亿元,同比分别增长33.2%和50.7%,增速分别较1-4月下滑3.3和5.2个百分点。

其中5月单月全国房地产开发投资同比增速较4月下滑了3.15个百分点，是该数据年内首次下滑;同时，5月商品房销售面积增速亦呈现年内首次下滑，由4月的44.05%下滑至24.25%，此外，销售额增速同比下滑至36.72%。

市场总体投资与销售全减速，全国房地产市场呈现总体降温趋势。然而，与此同时，据同策咨询研究部数据显示, 前5个月一二线城市共出现39个总价、81个楼面价。其中,北京、上海、深圳夺得10个总价、12个楼面价。热点二线城市在“”诞生记中表现抢眼，出现了29个总价和69个楼面价。

对此，国家统计局新闻发言人盛来运回应:房地产投资还是比较谨慎的，并没有出现特别过热的情况。当然，房地产这种“”的现象确实需要关注，有些“”出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注。

广东：特立独行，增速逆势上行

相较于逐渐降温的全国土地市场和住宅市场，广东在房地产开发投资和销售方面的表现上显得格外显眼，呈现整体上升趋势。

广东省统计局15日发布最新数据，今年1至5月，广东房地产开发投资增幅持续回升，创年内新高;土地市场逐步回暖，开发企业土地购置面积增幅提高;商品房销售面积比去年同期增长48.7%。

广州：淡季不淡，增城最抢眼

3月以来，一度被质疑的“1.5线城市”广州楼市一反疲态，重回一线城市领头位置，成交量持续走高，3至5月，广州楼市新房成交连续三个月突破一万套。

今年以来，广州土地市场呈现持续走热的态势。尽管4月份出让土地数量及金额都较小，但1月到5月，土地成交成倍数增长。2016年5月，广州共有10宗土地成交，土地总成交面积为840626.57平方米，同比去年5月上涨141%，环比今年4月上涨296%;总成交金额为958642万元，同比去年5月大涨444%，环比今年4月更是达到了4680%的涨幅，约涨了47倍。

按业内规律“红五月”过后，将迎来六月传统销售淡季，但广州楼市今年似乎注定不愿走寻常路，新增房源持续之前的火热之势。6月6日至6月12日一周网签成交套数甚至突破了3000套大关，上周一周网签成交套数略降，但也超过2200套。广州楼市平稳的特点使供求双方都充满信心，下一轮成交高峰可期。

从网签数据和土地市场成交情况看，增城无疑是今年广州表现最为抢眼的一个区域。截至6月20日，增城2016年一手网签套数达12866套，远超第二名4000多套。另，截至5月31日，广州今年共拍出7宗宅地，有6宗位于增城，且楼面价节节攀升。

在市场总体投资与销售方面，全国与广东“一冷一热”;在“”方面，区别于全国的火热，广州显得十分冷静。前五月一线诞生的“”基本集中在北上深。

当年“”如今都为“烫手山芋”?

近年来，地产市场总体呈现量价齐升，沉闷已久的楼市沸腾，也接连出现。随着楼市暖风频吹,“有冰也有火”，但对于广州的部分项目来说,市场的回暖仍难以在短时间内改变“当年面粉高于面包价，现在烫手山芋甩不掉”的窘境。当年“”在赚足了市场的关注度和知名度之后，其楼盘项目未必是好的楼盘。记者了解到，广州已有多个曾为天价的项目正在或即将遭遇零利润或负利润。疯狂拿地、亏本卖楼,对于开发商中的拿地“剁手党”来说,炒高地价后的苦果恐怕要自己吞下了。

保利学府里——为高地价“义务打工”

对于去年开盘的保利学府里来说,23285元/平方米的均价在黄埔差不多是最高价了,但这个价格恐怕仍难让开发商满意。2014年1月,保利地产以16.6585亿元配建9600平方米保障房的代价夺得该地块,扣除保障房面积后折后楼面价为17564元/平方米,创下黄埔区新纪录。

不到一年的时间,头戴桂冠的保利学府里开盘,销售均价与楼面地价的价差仅为5721元/平方米,也就是说,保利不但要承担开发、设计、建筑、营销等成本,还要承担融资成本、税费甚至是装修费用。“目前市场上房地产行业的融资成本大概在年利率10%到12%,扣除利息后,保利要在差不多4000元/平方米的空间内做出一个品质不低的带装修房子,亏损的可能性非常大。”某业内人士指出,保利学府里的定价相对周边楼价已是极限,这个项目保利完全是在为高地价“打工”。

越秀南洲路项目——风声在哪儿

2013年5月,越秀地产以楼面地价3.46万元/平方米的天价拿下南洲路的广州新。而当时南洲路周边成熟大盘均价约为2.5万-3万元/平方米,楼面地价大幅领先区域房价。该项目至今没有入市的确切消息,在不少业内人士看来,考虑到该地块周边楼价水平,目前存在非常大的开发难度,正常来说最终亏本的可能性很大。

华发荔湾荟——精品刚需独木桥

即将在今年上市的华发荔湾荟项目,开发商拿地时楼面地价为15914元/平方米,按此成本估算,预计要卖到25000元/平方米才有利可图,这已高于2014年原芳村板块18000元/平方米左右的均价水平。此外，项目还有中小套型(90㎡以下)比例不得少于60%的限制，因此只有做精品刚需产品一条路可走。

佳兆业地产——“剁手党”包袱重

值得一提的是,曾号称广州土地市场的“剁手党”、如今已深陷困境的佳兆业地产,土地价格过高也提升了其“脱困”的难度。2013年佳兆业在广州拿地达30.16万平方米,拿地总价高达72.23亿元,其平均地价高达24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆业一号地块、黄埔佳兆业城市广场地块、白云佳兆业天御地块、白云佳兆业天墅,大部分都称得上,而这些项目如今都成为其沉重包袱。

金融街·融穗华府——过江龙不好当

2014年2月21日，广钢新城宅地拍卖时，过江龙北京金融街力挫龙湖，通过拍卖方式以总价299434万元并配建83100平方米拆迁安置房获得了广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块国有建设用地使用权。折合楼面地价为22031元/平方米，刷新荔湾新。作为广钢新城楼面地价最高的地块，金融街在2014年年初拿地的时候或许没有想到接下来广州楼市会进入一整年的下行周期，到2014年年底广州楼价相比2014年年初反而跌了，时隔一年“面粉价”还是贵过“面包价”，不能不感慨“过江龙不好当”。

广州房价为何平稳不降?

“隐形刚兑”的现象在房地产行业也或多或少出现，比如，房地产库存现象长期存在，如果按照市场化原则降价销售，库存是可以化解的。但事实上，当地政府会干预房价，早期的购房者也会反对降价出售。因此，楼市降价之路困难重重。

有统计数据显示，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，不过，前提是房价不能出现大跌。

在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，财政政策也必然是积极的。同时，投资房地产能够带动其他行业发展，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。

央行不收紧货币政策 购房仍是投资的妙策

近期随着美国释放加息预期的信号，央行趁势下调人民币汇率。目前看通胀压力不大，那么，货币政策收紧的概率就低。只要利率不上行，那么，对房价就不构成利空。

从目前看，人民币贬值对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。