杨红旭：深圳楼市正在悄悄的降温

杨红旭是最早关注楼市库存的学者之一，早在2010年，就带领同事研发了国内第一份住宅库存月报。

至今跟踪研究六年了，对于主要城市库存的变化，以及各种库存压力区间，了如指掌。只是，个别城市库存数据不靠谱，也会误导老杨的研判，地方政府的信息不够透明，可恨!不过一段时间后，我就能发现这些臭虫，房地产的各种数据，要能相互印证，才能反映市场实情。

老杨从易居研究院的报告中，挑了三张图，为大家分析了一下典型城市的库存状况，尤其是大家比较关注的深圳。

第一组数据：存销比比较

比较容易理解，存销比就是去化周期，越短越有利于房价上涨。从35个城市6月份数据来看，北海的存销比数值最高，为29个月，库存压力最大，对应着70城房价中北海的房价还在下跌。另外，西宁、烟台的存销比也比较高。

合肥、南京和苏州等城市的存销比很小，正好对应着：去年以来房价大涨。但是，杭州、南昌和济南的库存比也较低，房价还没大涨，是否意味着还有轮动式补涨空间?同学们，好好想想吧。

第二组数据：存销比的变化

世界万物，动态变化。我们不仅需要关注存销比的绝对值，还要观察其变化。

2016年6月份，存销比环比增长城市：西宁、北京、深圳、沈阳、苏州等。这说明，这些城市的楼市或者库存压力继续加大，比如西宁和沈阳，积贫积弱;或者正在由强变弱：比如京深苏。

存销比环比下降城市：淮南、南通、南宁、青岛、西安、天津、杭州等。这些城市的库存压力减小中。但也分为两类：一类是下降之后仍偏高，还需努力。另一类是已经偏低，仍在下滑，比如杭州，形势走强。

第三组数据：四大天王的四种表情

单独拉出北上广深四个曲线图，就能洞察他们变化与强弱。2016年6月份，北上广深新建商品住宅存销比分别为11.3、7.4、 8.5和10.4个月，相比2016年5月份10.0、7.2、8.5和9.2个月，广州新建商品房住宅存销比与5月份持平，其它3个城市存销比上升。

深圳的存销比从去年一季度到今年一季度，一直保持在最低位，因此其房价涨幅最大。但是，近三个月深圳存销比连续增长，这也就意味着深圳的楼市正在降温。深圳的朋友可能会反对我：新房价格还在上涨呀!还有日光盘呀!确实如此，但大数据告诉我们，深圳楼市正在悄悄的降温。几个季度后，不仅二手房跌价，新房价也会跌!

其他三市，上海市场表现，略强于深圳;北京盘整，略转弱，再观察;广州形势健康，房价仍在补涨中。

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