楼市十大幻觉：这真是个乱买房的荒谬时代

中秋小长假我跑了5个城市，江苏的南京、镇江，湖南的长沙、岳阳、衡阳。在比较之中，有一些思考。不得不承认，我们对南京、对房地产市场，有一些是幻觉，并不靠谱。

幻觉1：

南京作为长三角唯一特大城市，价值爆发，魅力非凡，所以地价房价领涨全国

错误认识：此前，我们南京媒体和许多专家及民众，都认为，这一轮南京房价领涨全国、震惊全国，是因为南京这座城市的独特魅力和价值爆发，是因为南京是长三角唯一特大城市、华东中心城市、人口净流入城市、高铁交通枢纽、高校数量和地铁通车里程排名全国前列、拥有江苏唯一的国家级新区——江北新区……

所以全国开发商才争相来南京抢地、外地投资客才争相来南京买房。我们很多人的结论是：南京牛逼，所以成为全国资本的角逐地，所以房价和地价领涨全国!

实情：实际上，这是幻觉，并非实情!现在我们知道了，这一轮房价上涨，远远不只是南京，也并不是因为南京这座城市有多么特别。而是因为全国货币超发、中央针对房地产去库存的大政方针、央企国企带头在全国拿，这个大背景，造成北京、深圳、上海房价暴涨后，“二线四小龙”南京、苏州、合肥、厦门的房价地价快速上涨，进而是杭州、武汉、天津、郑州、无锡等城市房价地价接连跟涨。

实际上，苏州合肥厦门天津郑州等许多城市的房价和地价涨幅，并不比南京小，甚至超过南京。而且现在杭州等城市的房价上涨势头，已经超过南京，导致很多南京人也争相到杭州等城市买房投资。成都、长沙等城市的房价，也已开始上涨。全国各大城市房价轮动上涨，正在成为现实。对许多敏锐的投资者来说，全国范围内的资产配置，已经成为一股潮流，而不再局限于南京等单个城市。这个时候，再盲目鼓吹南京有多么金光闪闪、唯我独尊，已是夜郎自大、自欺欺人。

记得去年，南京还和杭州掀起一轮又一轮撕逼大战，今年9月份的G20峰会之后，杭州的价值和潜力、硬实力和软实力，已被全世界认可。南京，没必要像余英时教授说的那样“嫉羡交织”，也无需撕逼、碾压，而是应该真心诚意地向杭州学习、良性竞争，完善自我，提升城市竞争力和居民幸福指数。

比如房地产，我们南京许多开发商，因为政府限制房价涨幅，就减配、降低品质，导致现在南京的房子真差、房价真贵。南京许多房子的品质，根本配不上它的价格，不值。反观杭州，绿城、滨江等匠心房企，为市场树立了品质标杆，培养了买房人对品质的追求，进而倒逼开发商必须要盖出好房子、才能受到市场认可，这种环境下的房地产品质，当然要比南京高得多，老百姓当然更受益。

这方面，南京要向杭州学习的路，还很长。我们对南京这座城市的自豪感是毋庸置疑的，同时，很多人认为南京凌驾于其他城市之上的优越感，也是莫名其妙、荒诞可笑的。

幻觉2：

在南京手握多套房，就可以笑看风云了。以后可以传给子孙后代，子孙不用工作，也可以衣食无忧了

实情：呵呵。此处省略1万字。

幻觉3：

反正南京房价全面看涨，我随便去哪儿买个什么房子，都会涨

实情：对，南京楼市已全面进入“乱买房时代”，在全城房荒下，许多人饥不择食，稀里糊涂，买错房子，自己还不知道。现在是什么烂房子、差房子，都敢喊高价、标榜热销，也确实能忽悠很多人来买房。

但是，未来潮水褪去的时候，就能看出哪些房子在“裸泳”。二手房市场才是检验房价的试金石。

你买房的时候，一定要问自己：两年后房子交付时，这个房子能以什么样的价格卖掉?会有什么样的接盘侠?买错房，苦果自尝。

我在这里，再次分享自己总结的买房十定律，其中包括：买新区，买新房，买品牌;跟着政府规划来买房，跟着来买房，跟着地铁、学校、医院、体育场馆来买房。

幻觉4：

政府禁止出让别墅用地，所以别墅会越来越，升值潜力巨大

实情：恰恰相反，南京早就禁止出让容积率1.0以下的别墅用地了，按理说，南京别墅早就应该全部卖完、闹房荒了，可是为什么南京别墅越来越多，而且卖得相当缓慢?

答案是：南京别墅用地一点都不，只要开发商愿意，任何土地，都可以规划别墅，大不了用一些超高层来把容积率做足。南京都市圈的别墅，更是多如雨后春笋，层出不穷，价格也不卖不上去。

具体分析，就不多说了，反正这么多年来，我看了这么多别墅，得出的结论是：别墅是收藏品，是一种居住理想、一种生活方式，而且只属于少数人，实际上，对这少数人来说，买了别墅、真正来住的人，也不是很多。别墅区，入住率超过30%的，并不多见。别墅升值幅度，也真心比不上绝大多数普通住宅。

幻觉5：

一铺养三代

实情：以前，确实有“一铺养三代”的成功案例。现在，“一铺毁三代”的血的教训，越来越多了。不是专业商铺者，请不要冒险炒铺。当然，也有高手，我一个朋友，自己开水果店，很成功，他买商铺就很厉害。

幻觉6：

房是硬通货，永远涨。我在南京，随便买套老破小房，未来一定能涨得更高

实情：世界上肯定没有只涨不跌的东西，前些年，在南京火爆一时的名校房，更是面临很多变数。

一，大家发现，市区老破小名校房，这一轮涨幅，远远没有新区新房那么大。

二，市区名校，面临两大利空，一是优质师资逐渐抽调到新区的分校，二是优质师资主动分流到民办学校。

前一阵子，我们看到南京顶级名校树人学校的校长，都辞职，到民办教育机构去了。去年，顶级名校琅小的名师，也到民办教育机构去了，据说工资是此前的十倍。

所以大家能看出来，南京教育正在发生大变局，部分老牌名校在悄然削弱，一些民办名校、公办分校正在悄然兴起。所以，买房的朋友，现在是老革命遇到了新问题，形势变了，买房的策略也要变化，对吧?

幻觉7：

我要换套更大更好的房子，我要发财，谁也别拦我

实情：现在确实是换房好时机。问题是：你真的能买到好房子吗?

很多换房族都会发现自己面临这样的窘境：房子卖掉了，却买不到好的新房。买二手房，又经常遭遇房主坐地涨价等闹心事件……

所以，有个建议：你先看好要买的房子，再卖。否则你可能沦为全南京最郁闷的人：手上拿了卖房的几百万，却买不到房，面对不断上涨的房价，晚上睡觉都睡不着。

幻觉8：

我再怎么努力，在南京也买不起房，我还是逃离南京吧

实情：别低估你自己。不逼自己一把，你都不知道自己有多优秀。自助者天助。

幻觉9：

要是媒体不炒作，南京房价就不会涨了

实情：对，要求所有媒体和个人都不允许提“”，南京就没有了。要求所有媒体和个人不准说房价上涨，南京房价就不会上涨了。尼玛，你说的是掩耳盗铃的故事吧?

还有，你以为媒体希望房价涨啊?告诉你一个真相：因为南京房子太好卖，很多开发商都大幅缩减媒体广告费，导致许多媒体广告收入大幅减少，一些媒体直接陷入亏损境地了……

更何况，很多媒体人，都是80末、90后，他们也没买房子，他们恨房价都恨得牙痒痒的，你说他们希望房价涨??

只是因为现在南京房价确实处于上涨通道，媒体也没办法，总不能骗你说南京房价马上要跌了吧。这就跟2008年南京房价猛跌时，媒体一个劲唱跌，而没法唱涨，是一样的道理。

因为，媒体从本质上只是一个放大器!如果媒体可以催涨房价，那可好，现在中央急需帮三四线城市的房地产去库存，你可以试试，让全中国的媒体一起发声，说三四线城市房价要全面上涨了，你看有多少人信?这些城市的房子能否应声热销?所以，别天真了!也别把房价上涨的责任，推到媒体身上!

幻觉10：

一个城市，房价越涨，人们的财产性收入增加得越快，人们越幸福

实情：很多人还真的这么认为。我只能呵呵了。

你去问问，北京的人们认为自己更幸福，还是成都的人们认为自己更幸福?反正我觉得长沙房价比较低，而长沙人的幸福感，就很强，他们可以从容地把收入，用于快乐生活上，美食美酒美女，娱乐至上。一切把幸福寄托在房子身上的人，都是耍流氓，都不懂得幸福的真义。

如果一个城市，任由房价上涨，满足于房地产制造的繁荣幻象，还自鸣得意，那真是滑天下之大稽了。

最后，我来补充几句内心所感：

房子，终究是为人服务的，而不是让千千万万个家庭为它服务。在赌场中，短暂狂欢，是可以的。但千万别本末倒置，把房子当成了人生的目的。

房子只是人生中的一件事，除了房子，还有亲情、友情、爱情等许多事情要做，还要追求快乐、自我实现呢，想想马斯洛层次需求吧。

有些东西，但求所用，不求所有。我们有些国人，可能是过去穷怕了，所以看到一个房子，喜欢，就想拥有它。其实，真有必要吗?冷静想想呢。

这次我在湖南衡阳，看到供过于求的市场形势下，有房子卖3280元/㎡。我想，这大概是中国房地产的真实成本。基本上是不赚钱的价格。

我路过长沙，发了微博微信。很多朋友跟我说，想跟我，到长沙来投资房子。我的南大师兄、中海地产长沙公司总经理，也开玩笑：欢迎回湘置业。他说，长沙房子已经开始涨价了，而且已经有很多全国各地的湖南籍人士，回长沙买房投资。

我想说：买房投资，还是要讲究熟悉原则和安全原则，要知己知彼，认真研究，并且最好还是买中海、万科等品牌房企的房子。

最后提醒大家，要注意两件事：

一是9月19日—22日南京27块土地，极有可能，绝大多数土地都将拍到最高限价，然后摇号，这件事确实可能推动江宁、江北、仙林等地的房价，掀起新一轮上涨。

二是南京卖完土地后，调控升级、限购的可能性，大大增加。一边是火焰，一边是冰水。大家身处其中，都要注意风险和收益。