21个项目排队入市 这有华发、泰禾、奥园、富力推动珠海“金三角”成型

在珠海最严限购下，不在限购范围内的商办产品逐渐吸引注意，成为了不少外地投资客投资珠海的首选途径。同时在珠海，和住宅用地相比，商服用地拿地成本较低，也成为了不少开发商进入珠海的重要途径。

作为近两年来，珠海商服用地的供地大户，在2017年上半年，保税区售出了5宗商业用地，共8.77万平方米，总建筑面积超25.11万平米，均已底价竞出。同时截止至2017年7月，已有21个项目落户保税区，其中不乏华发、奥园、富力等品牌房企入市。

保税区现状

保税区默默的成为了珠海商服用地的供地大户，曾经的一片工厂用地变“金凤凰”，是什么魔力令品牌房企着迷?

规划+品牌进场+交通配套加码地块升级

保税区仍有大片空地

由1996年珠海保税区成立开始，作为南湾最早进行开发发展的地段之一，由于保税区并不具备横琴、十字门的政策及地理优势。以至于保税区虽然是“保十琴”地段的老大，但发展远远落后于横琴、十字门。

保税区地理位置

在保税区成立后的第二十个年头，这种情况开始有所改变，2015年7月，珠海市政府公布《珠海保税区控制性详细规划修改》,由原来的报税仓储、物流等功能增加了国际贸易、贸易服务及商住功能，并将保税区分为四个部分进行规划，以南湾大道和连接横琴的宝琴路为界，分别分保税加工区、保税物流区、商贸服务区、居住配套区。

这次控规修改结束了保税区较粗放的发展模式。在中原集团(珠海)二级市场董事总经理龚慰宗先生介绍，2015年区域功能的改变让众多品牌开发商敏感地感受到了区域的发展机遇及前景。同时土地价格较其他区域低，品牌开发商进入方式更为灵活且成本更低，产品供应价格更有优势，在市场上的竞争力更强，所以品牌开发商抢滩保税区也不足为奇。

目前，泰禾集团和奥园地产集团(与奥园商业集团分开)均把保税区作为首进战场。同时南航、富力、龙光、中铁建，以及华发等，均是跟随城市发展方向，在保税区选择了扩张。

南湾地区绿色交通规划，显示与保税区相关的绿色交通网

明晰的规划定位，保税区内外交通脉络亦搭上了横琴发展的便利。除了我们熟知的港珠澳大桥、环珠三角高速路之外，还有在建的洪鹤大桥、鹤港高速，马骝洲隧道以及规划中的广中珠澳城际轨道等重大项目。在水运方面有洪湾港以及加华国际货运码头。对内有规划与横琴岛联通的环线轨道，并打造“连续贯通、安全舒适、绿色低碳、健康亲水”的绿色交通系统。

△奥园、富力地块施工情况(左奥园，右富力)

在近期，笔者实地探盘了解到，目前南湾大道以北的区域的开发已经十分成熟，其中包括备受关注的奥园、泰禾、富力项目正在热火朝天进行施工中。而南湾大道南仍有大批空地正在平整并进行市政建设：以6月华发竞得的两块商务用地为标志，相信在下半年，南湾大道以南的商务区域将会有较大动作。

“保十琴”的大心藏

保税区助力珠海大湾区“金三角”成型

在龚慰宗先生看来，横琴自贸区的崛起改变了保税区的区域格局，保税区成为市区到横琴的必经要塞，是横琴未来扩容的首选区域，区域未来升值潜力巨大。

珠海保税区的功能定位为“港珠澳大桥辐射粤西地区的商贸服务中心、国际贸易展示平台、区域物流枢纽、保税加工基地、滨水生活区。”在规划中，该区域就规划了117.72万平商业办公混合用地，主要沿主要沿南湾大道、宝顺路和情侣西路分布。是保税区提高土地利用效率，进行产业升级，做好横琴自贸区与十字门中央商务区产业补充的重要动力。

粤港澳大湾区“保十琴”地块“金三角”示意图

而大家地产董事陈志更加形象，他认为：横琴作为国家战略的部署，十字门作为珠海未来发张的龙头之地，保税区和他们一起组成了一个“金三角“，保税区与临近区域相较低廉的土地成本;急需升级改造，提高土地利用效率的需求;丰富的土地储备等先天优势……保税区在这其中的功能就像是横琴和十字门两地供血的心脏，向十字门、横琴输送血液。

“大桥经济”起飞

区域下半年会有超百万方新货入市

港珠澳大桥通车日期在望，让不少企业看到了保税区的潜力，不少符合保税区准入条件的企业纷纷进场投资。据珠海中原研究中心数据显示，在2017年下半年，保税区将会有7个盘推货，其中不乏品牌房企推盘。

在龚慰宗先生看来，对于有意向投资保税区的投资者来讲，该区域部分物业对客户的首付及月供支付能力要求较高，建议购房者可以根据自身需求，谨慎挑选。一些面积较小，总价较低，首付较低的商住公寓应该会比较受欢迎!

在多个品牌中，备受关注的是首次品牌进入珠海的泰禾集团，据悉该项目将于10月在十字门华发珠海中心开设售楼部。珠海是泰禾集团在珠三角区域布局的第四个城市，作为首进珠海及区域内超7万平方米地块占地，其规划将打造成大型商业项目，推广名为泰禾中央广场。以院子为名的泰禾，这次在珠海的首个作品效果图也是跃然纸上。

泰禾效果图

▲奥园观山海效果图

奥园在保税区的项目是奥园地产集团在珠海首个项目，推广名为奥园观山海商务广场。年初时，以现金代价6.3亿元人民币，收购珠海来利科技60%股权，并向珠海来利科技提供股东贷款2亿，用作珠海市保税区价格向土地管理部门补缴款项。该项目将规划为下沉庭院及两大中央花园作为买点。据悉将会在10月推向市场。

▲27.8万㎡的富力优派广场效果图

在限购之后，商办项目成为了不少投资人群投资珠海的重要桥梁，面对保税区形形式式的商办项目，大家地产董事陈志建议投资者在保税区投资应该选择品牌开发商的开发、操盘的项目，“毕竟品牌开发商所涵盖的增值服务，产品的资产运营等资产的内容含量，通过这两方面去选择投资购买，是比较科学的方式。”