广州、惠州“鸭先知”：楼市救市政策来了？

在恒大举行的2022年保交楼新年开工动员大会上，许家印提出今年要交楼约7000万平米、60万套的目标，这相当于恒大所有保交楼项目中有近50%要在年内完成交付。 

任务可谓相当艰巨。保交付是众多房企今年工作的重点。 

保交付的另一面是销售数据的惨淡。最近多家机构发布的百强房企1月销售业绩数据均显示，地产行业没能迎来“开门红”，依旧沿袭下行颓势。而细观百强房企1月销售业绩榜单，也发生了一些有趣的变化。 

在此背景下，楼市政策松动的猜测声此起彼伏。广州、惠州最近都传出了楼市松动的迹象。救市政策真的来了吗？楼市反弹的几率又有多大？  

开局惨淡

此前，不少业内人士都曾表示，春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷；再加之去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重，2022年1月的楼市预期应该无甚惊喜出现。 

但数据缩减明显，还是使人们不由吃惊。据克而瑞监测数据显示，29个重点监测城市商品住宅供应面积同、环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。 

综合第三方数据，除上海、苏州等少数城市，一二线城市新房成交较2021、2019年春节的下降幅度大概在50%和10%左右。三四线城市销售跌幅普遍在60%以上。 

那房企2022虎年开局业绩究竟又有多惨淡？

从企业层面来看，1月多数规模房企销售表现不佳，TOP100房企整体业绩不及去年同期和去年月均水平。龙头房企中，万科、恒大单月业绩降幅明显，分别达到53.1%和94.9%。仅仁恒、华发、滨江、建业等少数房企实现了单月业绩同比增长，其中建业集团（不含代建）单月业绩增长达到42.2%，滨江集团(002244)达7.1%。分梯队来看，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，仅15家房企在销售金额上过百亿。 

“大部分企业处于随行就市状态，即使是剥离掉春节影响，今年也不及往年的基本情况。”对1月房企业绩的总体表现，亿翰智库副理事长张化东做出分析表示。他同时补充表示，在2021年销售数据下降30%以上的企业超过半数，仅不超过10%的企业销售正增长，百强企业中只有个位数的企业保持正增长。 

克而瑞分析，究其原因主要有以下两方面因素：首先，春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑。典型如西安，基于防疫的需要，房地产市场近乎停摆，供求皆创近年来单月新低。更为重要的是，市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。例如南京，江北、江宁等曾经的热门板块开始遇冷，热销盘已无需摇号，边缘板块市场更是雪上加霜，成交去化异常惨淡。 

行业流动性风险持续、境外融资紧张、海外债务高企不下、购房者观望情绪愈浓，不少业内人士认为，市场下行压力将持续加剧，可能延长至2022年二季度。 

张化东分析：“企业的恢复需要时间和市场端的配合，企业压杠杆的速度不能过快，也需要市场端需求的配合。”他认为，3月中旬将是一个关键节点，如果企业没有获得市场配合，经营状态将不会得到明显改善。 

张化东同时表示，今年总体经济增长要保持5%，其中地产占了比较大的比重。基于此，如果地产增长过慢或者出现负增长将对全年经济目标产生较大的阻碍，所以可以预期后续会有一些比较积极的政策逐步出台，不排除后期有较大政策出台稳定房地产发展。  

松动政策来了？

就在各方的预测声中，网传的楼市救市政策不断传出来。 

比如，有市场消息称，近期广州一手房限价政策有所松动，今年相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策，针对豪宅的限价政策将放松。 

虽然广州市住建局相关负责人对此表示，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线。 

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次广州住建局的回应，实际上说明限价政策本身是有松动的可能的。当前房地产市场总体上处于下行的过程，过于严苛和严格的限价等政策，显然也不可行。从实际过程看，广州当前明确了动态价格指导的做法，也是基于房地产市场行情的变化而做出的调整，具有积极的意义，也是比较符合市场规律的做法。就今年全国其他城市的定价政策看，确实会有放松的可能，比较房价过快上涨的消息少了很多，价格管控过严，也和市场行情走势相违背。尤其是从房企定价的需求看，一些豪宅项目的限价政策过严，反而影响了豪宅项目的盈利等内容，从房企经营需求等角度出发确实有必要进行调整。 

此外，近日网上也流传出一份《惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局惠湾住建函》。其中提到了购房补贴和鼓励合作卖房，团购买房可打8折。文件称，对在大亚湾工作的博士生、全日制硕士研究生、全日制大学本科毕业生、全日制大专毕业生，从本意见实施之日起一年内，在大亚湾区首次购买唯一新建商品住房，网签商品住房买卖合同，取得契税完税证明的，按照每个家庭一次性给予购房补贴，学历不得累计享受补贴。 

而在春节前，安徽省发改委也发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，明确鼓励购房领域降低首付。 

不过，对于政策松动的迹象，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，各方都对未来政策有很大的期望，包括调控松绑、信贷扶持。从趋势看，大概率有望催化“见底回升”的行情。今年“前低后高”已成为共识，“两会”前后政策暖风会继续吹。等到2022年年中前后，楼市应该会有所反弹。但是，我们千万不能高估政策的作用力度。 

此外，站在国内大循环和共同富裕的高度，必须杜绝地产再次繁荣，也必须要忍受“市场出清”的阵痛。再者，地方政府及平台债务压缩已是政治任务，依靠地产加杠杆的动力也弱化了。保交楼、保民生成为楼市新主题，对过去地方政府与开发商合作共生、共存共荣的关系，是巨大颠覆。 

李宇嘉认为，当下，有几个新局面，是过去不曾有的： 

一是，房价“只涨不跌”的刚性预期，已经被打破了。很多城市二手房价“阴跌”几年，即便有2020年下半年的行情，也未曾改变二手房价下跌的走势，对房价上涨的信仰在削弱。 

二是，过去，地方和开发商在“炒地价”、“托楼市”上可谓共存共荣。但是，在保交楼，控制隐性债务的新局面下，这种关系再也回不到过去了； 

三是，二手房参考价、资金来源穿透式监管，加杠杆炒房成为过去式，新房和二手房价轮番上涨、相互推动，回不到过去了；二手房价下跌，热点城市“打新”，也就失去了基础； 

四是，地产国进民退，给正在到来的“基建潮”融资，行业名正言顺地回归到实体经济了，民企主导的投资炒作和涨价模式，一去不复返。

如果看懂这几个新局面，就不会对未来的楼市反弹报多大希望。   

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“恒大事件”始末

风暴开始：

2020年6月，部分恒大商票持有人称其商票违约。

2020年秋，互联网流传的《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》信件流出，恒大暴雷事件拉开序幕。信件内容显示：2016年10月3日，恒大地产与深深房签署《关于重组，上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权，恒大集团将成为深深房的控股股东。如果恒大地产本次重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险。恒大地产资本金大幅减少，现金流断裂如不能按时完成重组，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137 亿分红。1300 亿由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致恒大地产现金流断裂。

2020年7月以来，中国恒大股价持续 下跌 ，市值缩水超9成。

2020年9月，有建筑承包商表示恒大商票再次出现兑付逾期。

2020年10月，上海金融法院和上海市第一中级人民法院强制执行恒大1.98亿元人民币。同月，恒大最大的战略投资者山东高速(600350)集团要求恒大收回其230亿元人民币的战略投资。

2021年7月19日，广发银行向法院紧急申请冻结恒大集团1.32亿元。兑付风险昭然若揭。

2021年9月8日，恒大财富开始暂停兑付，出现兑付危机，引发群体维权，未兑产品金额可能高达400亿元，涉及面可能超过7万人。

于此同时，恒大的兑付危机引发信用危机，销售额下滑严重，经营性现金流快速恶化。

2021年12月3日，恒大集团正式宣布违约！公告称，公司收到一笔金额为2.6亿元美元私募债的偿还通知，根据自身目前的流动性情况，恒大集团不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任。这也是恒大的第一笔海外债务违约。

风险化解：

2020年11月，恒大集团出售了其持有的广汇集团40.984%股权给予申能集团，套现148.5亿元。

2021年2月，恒大部分楼盘提供25%折扣促销。

2021年8月10日，恒大集团正式公告，开始出售名下资产。

2021年9月13日，恒大深夜紧急公告澄清，关于“恒大破产重组”言论完全失实。

2021年9月19日，恒大官网深夜发布《恒大财富投资产品兑付方案》，实物资产兑付工作启动。

2021年9月28日，旗下恒大集团（南昌）有限公司与沈阳盛京金控投资集团有限公司签订协议，将其持有的约17.53亿非流通内资股转让给盛京金控。转让后盛京金控成为第一大股东，恒大变为第二大股东，持股比例约为14.57%。此次转让获得资金约99.93亿元。

2021年10月4日，中国恒大集团与合生创展集团有限公司正商讨转让恒大物业集团有限公司约51%股份的事宜。转让成功后合生创展将获得恒大物业集团有限公司的控制权。

同月20日当晚，交易双方均发布公告，宣布终止交易协议。

2021年12月，在恒大正式宣布违约之后，广东省人民政府紧急约谈恒大公司高管高层，并应公司要求，派出工作组。

2021年12月6日，中国恒大在港交所发布公告，恒大集团成立风险化解委员会，许家印任委员会主席。委员会成员的企业包括：广东省属国资粤海控股、广州市属越秀集团、深耕不良资产业务的中国信达、国信证券(002736)和专业律所。

2022年1月24日晚间，恒大集团及风险化解委员会发布声明称，恳请各境外债权人给予更多时间。

2022年2月6日，2022年保交楼新年开工动员大会上，许家印再次提到保交楼，并表示绝不允许贱卖公司资产。

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