从新城控股看房企“新能源战略”

伴随着绿色产业不断发展，实现可持续的多元化战略增长已成为当下房企的发展趋势。

本文通过回顾新城控股的新能源步伐，以此观察房企的“新能源战略”选择。

2021年6月，新城控股成功发行一笔3亿美元4.25年期的绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。观点指数认为，新城控股发行的首笔绿色债券，标志其迈出了在绿色金融与新能源战略的关键一步。

只是，新能源赛道绝非一条容易的路。

据悉，2021年中国境内外ESG债券发行规模合计236.5亿美元，发行量约占同期全球ESG债券发行规模的4%。同期，房地产企业共发行绿色债券约610亿元，同比增长超过70%，占房企发债总额的7.5%，占比数值同比增加2.5个百分点，市场规模急剧扩大。

此外，境内发行绿色债券的企业以国企、央企为主，境外发行绿色债券的企业以民企为主，涵盖了大中型民企和具有绿色地产特色的中小民企。

新能源战略：“资金”先行

事实上，房企的所有战略都离不开资金的“筹集”、“变现”、“保值”，资本市场更加看重新能源路线的 “财务”与“金融”属性。

商业运营带来足够的毛利空间，是新城控股实行新能源战略的基础。

2022H1，新城共实现营业收入约430亿元，其中商业板块的贡献份额超过10%；归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，在房地产行业下行之际，半年报数据的确让投资者眼前一亮。

具体来看，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%；物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司的总毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。

在行业毛利普遍下滑的背景下，新城控股商业布局将有助干拉高企业的整体毛利率水平。观点指数统计显示，因为土地成本结转规则的原因，房开部分的毛利率普遍下降10%至28%，集团毛利率上行或持平的原因均是其他赛道业务的拉升。不仅如此，上半年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，达到145.70%。

相比于纯住宅开发的公司，新城在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造较为安全的现金流。

摩根士丹利(MSCI)曾在报告中指出，全球范围内的债权与股权绿色交易工具重点投资于具备“内部环境健康”和“建筑减排翻新”特点的地产公司。因此，新城控股的商业板块实施轻资产战略具备抵抗风险的能力。

数据来源：Wind，观点指数整理

今年上半年，新城控股首次披露绿色低碳品牌“新蓝行动”，战略中的吾盛能源尤其值得关注。

对于吾盛能源，新城控股持股45%，国开新能持股40%，管理团队持股15%。百余座吾悦广场是吾盛能源进行综合能源服务的底层资产，同时凭借综合能源诊断及建造、改造服务，吾悦广场也能实现绿色建造、绿色运营，从而达成双方共赢。

依托于吾悦广场全国项目的规模化布局，吾盛能源近两年同样实现了快速发展。在新能源战略中，分布式光伏是较为成熟且深度布局的业务。

观点指数获悉，截至9月末，吾盛能源于绍兴嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、宁波慈溪等50个吾悦广场完成了屋顶分布式光伏电站建设并完成并网发电，剩余吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目58个。

新能源战略缺乏“土壤”，未来道路并非“一马平川”

房企“挤入”新能源赛道的融资意图明显，只是目前尚未形成成熟的模式。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从现阶段数据来看，依附于新能源概念的主要目的依旧是融资与置换过往债务，绿色建筑的投入需求增大。而且，现阶段房企的绿色债券规模依旧是起步模式，通常不足年度融资额的10%，规模效应难以成效。

新能源赛道的“明星效应”不容忽视，以广宇发展利用地产置换新能源的资产重组方案为例，通过与控股股东进行资产置换的方式，将主营业务由房地产开发销售转型为风能和太阳能投资、开发和运营。

这令投资者意识到“新能源”概念的重大意义，在摆脱了地产属性后在3个多月的时间内，二级市场股价增长约5倍，新能源俨然已是投资者眼中的新机遇。可以看到，随后房地产开发商入局的速度明显加快。

观点指数认为，房地产开发商跨赛道发展新能源的优势和局限集中在两点：一是泛地产行业上下游有着突出的楼市资源优势，蕴含着海量优质的分布式屋顶；但现阶段楼市销售持续低迷，该类增值行为或许并没有得到匹配的收益。二是房企可以借助自身产业优势，在适合的能源场景中匹配储能、充电桩以及综合能源管理服务；但市场中该类能源服务商竞争激烈，“买入”还是“自研”，需要仔细考究。

“双碳”目标下能源结构向清洁低碳转型，加上技术进步带动成本下降等多重利好推动，新能源行业景气度高企，而此时的房地产行业却在持续低迷，房企跨界新能源“分羹”的动因显而易见。

从布局来看，合生创展、华夏幸福、中国恒大、雅居乐的跨界方向是新能源汽车；宋都股份的跨界方向是在新能源锂电池；新城控股、广宇发展则与保利、碧桂园相似，均为新能源与光伏发电。

房企跟随国家发展的方向战略转型值得肯定，同样也具有资金规模与充足的抵押资产，这是明显的优势。总体来看，作为资本方去投入是没有问题的，也有利于利用产业、商办、住宅等地产项目与第三方结合，做进一步的新能源布局。不过在当前环境下，切不可贸然挺进，仍需入局的企业仔细思量。