大湾区旧改提速 | 2022十一月房地产企业新增土地储备报告

观点指数 根据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地1273宗，供应土地规划建筑面积9224万平方米，供应土地起始楼面价3308元/平方米。

土地供应回落，主要在于不少城市将土地供应的重点放在年中，年末土地挂牌体量相对较小；另外，从各城挂牌集中供地的频率来看，住宅用地供应模式或进入新一轮调整期，土地挂牌次数增加，单次供应规模下降。

报告期内一二三线城市成交住宅用地915宗，成交土地规划建筑面积6502万平方米，成交总价2770亿元，成交楼面均价4261元/平方米，平均溢价率为1.37%。

截至10月末，22个重点城市中有18个已结束第三批集中供地，2个城市完成第四批集中供地。

房企拿地规模周期性回落

观点指数发布的“1-11月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积为8838万平方米，同比减少77%。

其中，保利发展、中海地产和招商蛇口新增全口径土地储备分别为868.3万、720.7万以及674.6万平方米，处于领先地位。

数据来源：观点指数整理

从单月拿地数据来看，由于一线城市集中供地高峰结束，房企拿地规模周期性回落。10月前50房企新增土地建筑面积840万平方米，环比下降13.7%，同比下降30.9%。

值得注意的是，10月权益拿地建面超过50万平方米的房企共5家，大部分为品牌房企。另外，广州城投亦拿下广州番禺谢村一宗规划建面65.7万平方米的商住地，位居前列。

根据观点指数统计，广州城投前10月拿地总建面99.5万平方米，在各地城投企业中表现相对突出。另外，福州城投、天津城投、上海城投前10月拿地总价分别为71.1、38.9、37.9亿元，参与集中供地的积极性较高。

从权益拿地金额来看，报告期内土地投资力度最大的房企为保利发展，前十月对应拿地支出为927.6亿元。据其公告信息，10月保利发展的新增项目包括佛山南海区一宗商住用地，从地块信息推测，该地块为南海大沥聚豪旧改转化的商住用地，总价62.17亿元，单月拿地权益总金额近146亿元。

另外，单月拿地力度较大的房企还有中国船舶、中信泰富、南京安居及万科、中海等品牌房企，权益拿地金额超过50亿元。

集中供地再调整，无锡挂牌第五批地块

观点指数监测一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量4131宗，环比减少1196宗，同比增加443宗；供应土地规划建筑面积24643万平方米，环比下降23.7%，同比上升3.8%；供应土地起始楼面价1731元/平方米，环比下降8.3%，同比下降25.7%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地1273宗，环比减少303宗，同比减少45宗；供应土地规划建筑面积9224万平方米，环比下降19.1%，同比下降15.7%；供应土地起始楼面价3308元/平方米，环比下降20%，同比下降20.3%。

数据来源：Wind、观点指数整理

分城市能级来看，一线城市中北京、深圳率先确定进行第四批集中供地，并于10月末先后公布了地块清单。

北京第四批集中供地挂牌6宗地块，总土地面积14.9万平方米，总建筑面积31.9万平方米，总起价122.9亿元，将于11月28日开拍。该批次中包含朝阳区地块3宗，石景山区、通州区、门头沟区地块各1宗，尽管供应面积不及前三批次，但平均起拍楼面价高于今年前三批。

深圳第四批集中供地挂牌7宗地块，总土地面积13.2万平方米，总建筑面积52.4万平方米，总起价39.6亿元，将于11月25日起拍。

值得注意的是，深圳第四批集中供地取消了“竞自持”的出让规则，三宗地块主要建设安居型商品房的地块采用“竞地价+摇号”的方式竞价，而四宗普通商品房地块则采用“竞地价+竞安居房面积+摇号”的方式进行竞价。

深圳该批次集中供地规则的变化，或是为了丰富供应住房品类，平衡市场对不同类型房屋的供给。

报告期内，二线城市供应住宅用地205宗，供应土地规划建筑面积1896万平方米，环比下降23.3%，同比下降25.1%；供应起始楼面价4853元/平方米，环比下降32.6%，同比下降36.5%。

无锡、郑州、杭州、长沙以及南京是报告期内的主要供地城市，其中无锡第五批集中供地推出14宗涉宅地块，起拍总价224.1亿元，为年内起拍总价最高的一次挂牌。

值得注意的是，各城土地出让节奏存在较大差异：11月长沙、郑州将进行第三批集中供地，南京、杭州则会进行第四批集中供地，无锡第五批供地也将于11月进行。

报告期内，三线城市供应住宅用地1058宗，供应土地规划建筑面积7267万平方米，环比下降14.4%，同比下降4.9%；供应起始楼面价2690元/平方米，环比下降5.9%，同比上升21.7%，主要供地城市包括常州、嘉兴、江门等。

整体来看，10月土地供应回落，主要原因在于不少城市将土地供应的重点放在年中，年末土地挂牌体量相对较小；另外，从各城挂牌集中供地清单的频率来看，住宅用地供应模式或进入新一轮调整期，土地挂牌次数增加，单次供应规模下降。

成交热度降低，多宗土拍零溢价

成交方面，10月重点城市中共7个进行集中供地，其中有5个进行第三批供地、2个进行第四批供地；截至10月末，22个重点城市中有18个已结束第三批集中供地。

数据来源：Wind、观点指数整理

据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量3435宗，环比减少148宗，同比增加806宗；成交土地规划建筑面积19724万平方米，环比下降8.8%，同比上升26.9%；成交总价3571亿元，环比下降29.7%，同比上升0.7%；成交楼面均价1810元/平方米，环比下降22.9%，同比下降20.6%。

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地915宗，成交土地规划建筑面积6502万平方米，环比下降6.1%，同比上升26.7%；成交总价2770亿元，环比下降34.9%，同比下降0.9%；成交楼面均价4261元/平方米，环比下降30.6%，同比下降21.8%；平均溢价率为1.37%。

分城市能级来看，一线城市仅广州进行第三批次供地。该批次集中供地成功出让15宗地块，出让建筑面积353.1万平方米，总成交额479.2亿元，平均溢价率0.5%，另有三宗地块流拍。

从出让情况来看，广州第三批次土地出让溢价率创年内新低，仅海珠区两宗地块存在溢价，拿地主体仍以国企为主。

二线城市住宅用地成交回落、热度下降，期内主力土地成交城市包括成都、南京、苏州、无锡以及天津等。其中，南京三批次供地成交31个地块，仅1宗流拍，平均溢价率2.6%，在月内供地城市中热度相对较高；月内济南第三批供地、无锡及苏州第四批供地均为零溢价成交。

三线城市住宅用地成交体量上升，住宅土地交易维持相对稳定的水平，报告期内主要土地成交城市包括徐州、淮安、常州、金华、泰州等。

以住宅用地成交总价来看，报告期内，广州、成都、南京、徐州以及苏州5个城市名列前茅，成交总价分别为479亿元、325亿元、275亿元、190亿元以及179亿元。

从涉宅用地成交总价来看，期内大额成交地块分布于广州、南京、苏州、天津以及无锡，其中广州占过半数，其余四个城市各有1宗，竞得人主要为央国企。

成交价格最高的是广州荔湾区芳村大道南以东地块，该地块亦是广州举行集中供地以来成交总价最高的一宗地块，由中国船舶与中信泰富联合体底价竞得，成交总价187.6亿元，成交楼面价约4.78万元/平方米。

本次竞得的地块为广船二期及三期项目用地，而在2020年的集中供地中中国船舶同样联合中信泰富拿下了广船一期地块。目前，中国船舶及中信泰富在该板块拥有建筑面积约125万方的土地储备，中国船舶对于广船板块的开发抱有较高的期望，将在该板块一体化打造TOD城市综合体。

广州黄埔旧改推进提速，招商蛇口深圳再下一子

城市更新方面，据不完全统计，截至10月10日，12家企业在城市更新业务上有新动态，其中华标集团、合景泰富、勤诚达在广州黄埔区的城市更新项目规划均取得新进展；另外，招商蛇口确定接手深圳南山原联合饼干厂城市更新项目，并与招商平安成立了合资公司推进项目开发。

继6月黄埔区举行了知识城新乡村示范带暨“九佛五村七片”首开区动工仪式后，黄埔旧改再次显现出积极信号。据了解，近期黄埔区双沙村、洋田村、汤村（五福堂一、二社）等多个旧改项目规划获批；另外，珠江村、南湾村等项目亦在近期进行了项目规划公示。

根据广州市2022年城市更新项目年度计划，黄埔共有31个旧改项目可继续实施，在经过系统的梳理和排查后，相信这些项目的推进将更加迅速。

日前，招商蛇口公告称，与招商平安共同成立合资公司推进深圳南山区原联合饼干厂城市更新项目，这也意味着，招商蛇口正式公布介入该项目，恒大或已退出。

据了解，深圳南山区原联合饼干厂城市更新项目是恒大海湾湾厦村旧改的一期项目，已于2019年2月完成全部拆除，并于2019年7月完成立项，项目用地面积3.3万平方米。

资料显示，恒大海湾湾厦村旧改占地面积24.95万平方米，规划建筑面积或达130万平方米，原联合饼干厂项目易主招商蛇口已成事实，更令人关注的是，招商蛇口是否会进一步介入恒大湾厦村旧改项目。