长租公寓难以扣开上市大门？

回顾历史来看，长租公寓寻求上市似乎都没有一个好结局。

青客公寓和蛋壳公寓两者都曾登陆美股市场，但前者从长租公寓第一股到走入破产清算程序，只用了两年零两个月的时间，后者也在上市445天以后以退市收场。

长租公寓商魔方生活服务集团在2022年9月向港交所递交了IPO申请，但目前其状态仍为“进行中”，距离招股书失效仅剩一个月了。

日前，据彭博消息称，知情人士透露，中国租房平台自如考虑在香港首次公开募股（IPO），计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。但自如赴港上市尚处于初期阶段，筹资规模和时间等发行细节可能仍会发生变化。

对此，自如方面回应：未予置评。

《史记·淮阴侯列传》：“秦失其鹿，天下共逐之。”2016年至今，“租购并举”制度方向得以明确，保租房政策出台，机构出租人开始涌现，长租公寓品牌“逐鹿天下”。

众多企业开始进入住房租赁市场，涉足长租公寓业务，万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓、碧家国际社区、保利公寓、建行CCB建融家园等长租公寓品牌均在这期间创立。

与在房源、招采、资金等方面拥有强大实力背景的房企系长租公寓相比，中介系与创业系为主的长租公寓运营商将面临更大的竞争。

也正是因为自如这类头部长租企业发展至今并未给长租行业带来引导性发展和系统性改善，才给了房企系、金融系、酒店系这些企业，重新构建长租市场“新秩序”的机会。

时隔4年，自如仍保持着“100万房源”的管理规模，可见其往昔的强扩张能力已逐渐失效。

而据仲量联行统计，截至2022年上半年，全国头部长租公寓品牌总房源数量已达到84.7万套，而2020年全年的数据为69.9万套。

迈点空间租赁数据指出，今年2月，自如在十城挂牌量均出现了不同程度的下降，其中上海和成都挂牌数据下降幅度较大，相对上月分别下降房源3224间和3056间。

一方面，不少业内人士指出，过高的杠杆、较低的盈利能力及不可持续的发展模式，是长租公寓行业所有企业都将遇到的巨大挑战。

此前的长租公寓更多赖于资本市场的青睐就能得以上市，但即使成功上市了，在其后的发展中不论在规模还是在业务成熟度方面，都没有相应的竞争力支撑。

但另一方面，随着疫情因素逐渐消退，政府对长租公寓行业采取了更强有力的举措，市场也对其前景抱有期望。

日前，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（简称《意见》），《意见》指出以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

《意见》的出台对长租公寓企业而言则能够得到更多金融支持，有助于进一步促进市场发展，也将使得更多企业投入住房租赁行业中去。

所以从企业角度来看，这个行业目前有了一个长期发展的市场，更亟需的是一个可持续的商业模式。