双限令下商铺投资势头猛 入市有风险择机而行

随着珠海实行限购，很多市民及非本地户籍人群失去了住宅的购买资格。在这种情况下，很多中介开始主推商铺。近日，不少市民反应，他们在国庆后接到的中介推销电话，大部分是推销商铺的。且这些一手商铺的返租回报率极为诱人，动辄达到8%-10%。

但业内人士指出，珠海实体经济并不发达，因此商铺的回报率达到8%以上是有很大风险的。也正因如此，极高的回报率并没有促使商铺销售迎来爆发。限购后，珠海的商业物业销售量只是相较此前要有所起色而已。

楼市现象 住宅限购下中介主推商铺

市民李先生隔三差五就会接到中介的推销电话。有时甚至一天接到好几个。但自从国庆以后，王先生发现接到的推销电话内容有所变化。此前，业务员推销的多是住宅。但近两个月，十个电话有八个是推销商铺的。

“我们代理了老香洲一个新项目的商铺，每年返祖8个点，您有没有兴趣考虑下?”“我们这有一个新项目，首付才10万元，第一年返租10个点，第二年再递增两个点。回报率很高的，您考虑下吧。”

……

10月6日珠海出台了限购，很多市民及外地客户失去了购买资格。中介业务员告诉记者，此时他们多会推荐客户购买商铺。“商业物业是不限购的，只要有钱就可以买。因此一些外地客户来到珠海后，没有资格进行住宅投资，便会考虑投资商铺。”中介业务员小徐告诉记者。

大家地产全案机构董事陈志也指出，限购后很多资金还是要寻找出路，商业物业便成了为数不多的投资途径。

但记者通过代理公司及中介业务员也了解到，尽管商业物业不限购，且限购后也承接了市场上部分资金，但总体上并没有很大的爆发。“商业投资较为专业，受众比较窄。另外，商铺的管理费、水电费都比普通住宅要高。因此，哪怕商业物业不限购，也很难吸引到大量的受众。”某业内人士告诉记者。

楼市观察 回报率高达8%-10%或有风险

当前，市面上很多一手商铺回报率都很高，很多甚至超过10%。以当前的5万一平米的售价计算，10%的回报率，意味着一平米租金达到500元左右。

陈志告诉记者，按照珠海的商业环境，1%-2.5%的回报率是比较正常的，超出2.5%便不符合市场规律和逻辑。此时，高回报率便意味着风险，必须加以警惕。珠海莱斯地产总经理李永龙也指出，目前整体经济环境不好，10%的回报率是不可能存在的。

那么，为什么一手商铺都开出了如此诱人的回报，相当于理财产品的一倍以上?某业内人士指出，一手盘周边配套大多不完善，人气不足。开发商为了将商铺卖出回笼资金，便会采取返租的模式。即购房者得到固定的回报，开发商负责出租物业，租金与返租间的回报便由开发商补贴。而这属于羊毛出在羊身上，返租的补贴都已经加到售价里去了。而随着返租期结束，租金就会回到正常水平。某中介业务员告诉记者，该公司的二手商铺，回报率最多就是五六个点，不可能像一手商铺一样，动辄8个甚至10个点。

业内看法 择机入市方为明智选择

从近两个月的情况来看，高回报率及不限购的利好，并不能促使商业物业的爆发。李永龙认为，商业地产的好坏必须看整体的经济环境，与是否限购并没有太大的关联性。“商业物业的好坏取决于很多方面，如果实体经济不理想，商业也很难有起色。当前整体经济环境并不是太理想，因此，商业地产很难迎来爆发。”李永龙说。

在这种情况下，业内人士并不赞同投资者把计划投向住宅的钱投到商业物业中去。陈志认为，当前政策打压态势明显，市场明显是往下走的。因此无论投资住宅还是商铺都不是太明智。因此，守住资金，等待2017年农历年后在择机入市才是比较好的选择。

记者手记 不限购的 未必好卖

近两个月，中介促销的内容除了商铺，便是中山的楼盘，珠海的楼盘也很少 。道理自然简单，这些物业都是不限购的。只是，效果如何，还是很明显就能了解到的。中山中原发布的数据显示，10月，中山商品房网签7086套，低于9月的8743套。与此同时，中山10月份成交均价为7101元/㎡，环比跌11%。而三乡10月份的销售同样是腰斩的状况。

所以，中介转移推销重点并不是发现了金矿，而是抱着一种试试何妨的心态：万一你买了呢?能捞一单就是一单。

每一次楼市环境下行，便没有能够独善其身的区域及物业类别。2011年珠海主城区实行限购限价，结果二手房及西区新房也同样遭殃。二手房月成交跌到了300套左右。而与珠海一关之隔的坦洲，也不得不降价才能走量。

所以，中介本身也没有指望能依靠商业过冬。据中介公司统计，上个月二手房成交量下跌了60-70%，这种坑是不可能通过商业来填补的。寒冬已来临，覆巢之下安有完卵?