央行：绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线

3月3日，国务院新闻办公室今日举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会，介绍“坚定信心、守正创新，服务实体经济高质量发展”有关情况。

会上，中国人民银行行长易纲表示，下一步，人民银行将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训，会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

易居研究院研究总监严跃进认为，该表述非常重要，因为提及了“吸取教训”一词，其对于我们理解后续房地产金融制度和工具有很多想象空间。

严跃进指出，教训之一或在于部分政策收紧过严，导致市场各参与主体调整不及时，导致了楼市出现过快的降温或大面积的降温。

教训之二或在于，一些金融机构往往不具备“雪中送炭”的主动性和责任感，进而会加剧民营房企等方面的危机出现。

教训之三或在于，在如何处理好房企资金流动性、杠杆和债务问题方面，经验不成熟。市场化和法治化的模式还很浅薄。

教训之四或在于，银行在金融产品创新方面缺乏好的服务，进而在应对延期还贷和提前还贷等市场需求方面，缺乏应对措施。类似教训点也会对后续金融工作产生影响。不排除今年下半年类似金融基础性制度会加快出台，兼顾短期和中长期的需求。

会上，人民银行副行长、国家外汇局局长潘功胜提到，从2021年下半年以来，以恒大为代表的部分房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，患上了严重的“高血压”，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险，从“高血压”变成“中风”。加上房地产市场中长期需求中枢水平下移，以及持续三年的疫情冲击对就业、收入预期影响较大，多重因素的叠加放大了房地产市场风险的外溢性。

对此，易居研究院研究总监严跃进分析认为，此次会议提及了一个重要的新名词，即“高血压”。对于这一轮房地产市场遇到的风险和问题，很大程度上和部分房企的“高血压”病症有关。这也有助于我们理解后续房地产新发展模式和工作重点。预计在后续的金融政策方面，除了考虑短期内容外，中长期的工作势必会把解决“高血压”的毛病作为一项重点工作去抓。尤其是围绕资产负债表风险解除方面，会有持续性的政策内容。各地房企也要注意平衡短期和中长期的金融政策差异点。

“针对房地产市场出现的调整，人民银行去年底出台了16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，市场把它称为‘金融16条’，会同相关部门从供给和需求两端发力，促进房地产市场的平稳运行。”潘功胜说。

从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。潘功胜表示，到2022年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降约140个基点。除了个别热点城市，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。

对此，严跃进指出，关于降准和降息的内容，一直是目前市场各参与者关注的内容。此次发布会对这两个内容也做了明确的分析。会议明确，当前具体的政策工具怎么使用，要综合考虑，相机抉择。总的判断标准是，国内的经济好转是肯定的，但是也存在一些不确定性因素，所以下一步我们将加强调研，根据经济发展情况的变化和需要，统筹增长和物价，适时适度调整货币政策工具。

关于该表述，我们认为，降准降息工作要基于经济发展趋势和不确定性因素而定。比如说，若经济复苏态势 明确，那么政策放松的概率会减少。若通胀压力有所增大，则收紧的可能性会增加。当然此次发布会明确了一个重要的思路，即“不大收大放”。就从这个表述看，延续2022年的总体思路、创造和维持宽松的货币环境是最根本的。即便降准降息的概率减少了，但是短期内也没有收紧一说。这是我们理解房地产金融工作要注意的。