增长方程式 | 地产大会已经不聊地产了

发布时间： 2023-03-29 17:17:47

来源：和讯房产

分类：业界访谈

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事实上，过去一年，房地产行业已大有不同。

经历了2022年的“压力测试”，地产行业“元气大伤”。尽管今年政策端、融资端面向企业的绿灯渐次亮起，不过市场端的复苏仍然需要时间，现在说行业柳暗花明，有些为时过早。

但在规则和模式重组过程中，往往隐藏着巨大的机会。随着科技发展、消费复苏、需求增长，产业地产、物流地产、代建等多个领域站上了全新的风口。

以代建行业为例，尽管2022年房地产的商品房销售额下挫了28%，但对于代建行业来说，日子其实并不算太难过。根据中指研究院数据，2022年房企代建项目新签约建筑面积预计达到11073万平方米，首次突破了一亿平方米，相比2021年增长了11.3%，依旧保持了较快增长速度。

会上，金地集团开发管理公司副总经理王英臣介绍，随着2021年、2022年整体土地的投资环境发生了一些变化，作为核心拿地主体的主流开发商在土地市场保持谨慎，国资城投托底拿地成为趋势，为代建行业带来新的需求。此外，出险房企数量增加，不良项目资产集聚，介入盘活纾困项目的金融机构或AMC也需要寻找代建企业，为项目品牌背书。

他补充道，通过业务实践发现，投资主体多元，客户结构也趋于多元，开发的专业性代建需求越来越强，市场空间、市场需求依旧存在，而且非常广阔。

与代建类似，TOD也进入发展快车道，国内TOD项目在近几年呈现出爆发之势，无论是拿地、开业，还是建设中的TOD项目都达到新高点。越秀地产TOD研究院常务副院长肖中岭预测，未来站点上盖和车辆段一体化建设TOD特征性项目会有万亿蓝海市场。“2022年我们开通地铁城市数量增长率是34.1%，里程增长是在14.3%，轨道交通的增长速度保持着比较强劲的势头。”

而在产业地产方面，随着REITs带来的退出机制越发成熟，产业地产的未来也逐渐变得清晰。中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明表示，曾经一度认为产业地产没有出路，挣点小钱能活着就是最高理想，但是REITs出来我觉得看到了明灯，产业地产的尽头是REITs，有了REITs整盘棋就活了。他补充道，实际上只要REITs打开，现在政策出来支持，它会盘活产业园的资产。

金地科技的副总经理杨守珺则提出，地产科技也是地产领域最受瞩目的增长机会之一。“地产领域的数字化、信息化是各个行业里面几乎最低的，数字化的渗透率大概是发达国家和其它行业的1/10，所以这个领域本身就有巨大的提升空间，我们和一些同行预测，每年大概有30%左右的增长机会。”

一个传统地产的时代已经结束，但幸运的是，部分房企的多元化探索已经逐渐拨开迷雾疑云，盈利模式逐渐清晰。在这些风口之上，谁能准备的更好和跑的最快，就有可能成为新的领头羊。

地产的出路

尽管多元业务百花齐放，逐渐走进收获期，但市场份额仍旧较小。与会嘉宾普遍认为，随着政策端的不断放松，房地产正逐步走出艰难时刻，但企业仍旧需要保持谨慎。

广东省房地产行业协会会长王韶认为，房地产作为国家的支柱性、先导性行业，对整个国民经济影响是非常大的，房地产稳，中国经济就稳，特别是以国内循环为主的情况下，房地产作为大宗消费品必须要在内循环中发挥延伸动力和可靠性，这句话是深有意义的。

“但当下国内国际形势还是不容乐观，还存在比较多的不确定性和不稳定性，所以面对广东的企业，我经常都提醒他们要冷静，要理性地看待这个回暖，应该说我们整个行业的困境还没有结束，目前这个回暖，我个人认为只是相对于去年的低位而言，主要也是集中在一些头部企业和一些优势的项目。”

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华也指出，房地产在去年经历了至暗时刻，所有房地产指标的数字都是负数，这在中国房地产发展历史上是没有的，而这些之所以会有负数，就是与2021年下半年以来房地产政策的调整密不可分。但随着政策的调整，今年房地产尽管还很难说由负转正，但是至少1-2月份的数字表明房地产领域的数字下降的趋势明显地减缓，降幅明显地缩小，这个趋势已经出现了。

思睿集团首席经济学家洪灏指出，中国的经济的周期运行是非常有规律的，大概3-4年左右出现一个经济周期从底部到顶部再回到底部的过程。上一个经济周期结束于大概2020年左右，达到了一个底部，现在再次回到了经济周期的底部。

“现在已经看到一些经济数据开始出现往上走的形态，相信在未来几个季度里会看到越来越多的证据，就是中国经济的周期在这一轮经历了寻底，开始复苏。”

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